木質的専有部分と非木質的専有部分

 専有部分について次のような二つの区別があります。すなわち、専有部分にはそれが成立するために絶対に欠くことができない建物部分と、それからもう一つは、あればあるでなお便利だが、なければなくても別に不都合のない建物部分がありますが、前者は、絶対不可欠の建物部分ですから木質的専有部分あるいは不可欠的専有部分、後者は、いうなれば非木質的専有部分、付随的専有部分あるいは付加的専有部分ということができると思います。

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 それでは、いったいどういう建物部分が木質的専有部分であり、どういう建物部分が非木質的専有部分であるかですが、これに関しては次の判例が参考になろうかと思います。それは、東京の練馬区の石神井公園団地の日本住宅公団の分譲マンションを購入したある人が、自分の部屋、つまり居室部分の前に面しているベランダあるいはバルコニーと呼ばれる建物部分を改造して温室にしたところ、温室に改造したのは、そのような行為を禁止している建築協定違反であるということで、改造した入居者、つまり区分所有者とその回地の管理組合とのあいだで争いになって、管理組合が改造した区分所有者を相手どって東京地裁に原状回復請求の訴えを起こしたのです。
 一審では、結論として、改造したのはその程度ならさしつかえないということで、原告である管理組合が敗訴しました。そこで、管理組合が控訴したところ、二審の東京高裁では逆転して改造した区分所有者が敗訴した、つまり管理組合が勝訴したのです。改造した区分所有者は、それが不服だということで、さらに上告に及んで、現在最高裁に継続しているということのようです。
 ところで、この事件では争点の一つとして、ベランダあるいはバルコニーといわれる建物部分が、専有部分の一部なのか、共用部分なのかということが問題になっておりまして、一審の東京地裁では基本的な考え方として、ベランダあるいは、、ハルコニーというのは、専有部分の一部であるという考え方をとっているのですが、これに対して東京高裁のほうは、共用部分であって、専有部分の一部ではないというようにいっているのです。だから同じベランダあるいはバルコニーをめぐって、一審の東京地裁と二審の東京高裁とではまるっきり正反対の見解をとっているのです。
 この具体の事件におけるベランダあるいはバルコニーに関しては、二審の東京高裁の見解のほうが妥当であると考えます。しかし、そういう具体の事件を離れて一般論的に考えてみますと、ベランダあるいは、バルコニーというのは、場合によっては専有部分の一部であることもあるし、また共用部分であることもあるのであって、要するに建築設計上の図面の引き方、施工上の関係からきまってくるし、さらにまた、ベランダあるいは、バルコニーをどういうふうに使うかということなどによっても追ってくるのではないかというようなことで、一概にどちらとも言いきれないという意見を私はもっているのです。
 したがって、ベランダあるいはバルコニーとよばれる建物部分が場合によっては専有部分の一部であるとされることもあるわけですが、しかしそのように専有部分の一部とされる場合であっても、ベランダあるいはバルコニーは、あればあるで便利であるが、なければなくても差し支えないという程度の効用を有する建物部分であるということができます。したがって、このようなベランダあるいはバルコニーが非本質的専有部分に該当するわけです。
 以上述べたような概念的区別の実益についてですが、次のように言うことができると思います。つまり、本質的専有部分は専有部分の成否を決する建物部分ですが、非本質的専有部分はそのような専有部分の成否に関係のない建物部分であるということです。
 いまベランダあるいはバルコニーといわれる建物部分が専有部分の一部とされる場合もあるだろうし、また、そうでなく共用部分とされる場合もあるだろうということを言いましたが、これについてさらにやや詳しく述べてみることにします。
 例えば分譲マンションで、各階が四つの住戸(部屋)に区分されていて、その各住戸の前がベランダあるいはバルコニーになっている場合を考えてみますと、建築設計上そのベランダあるいは、バルコニーになんら仕切りがなくつながっていることもあり得るでしょうが、しかし、実際上は、そのようなベランダあるいはバルコニーはほとんどないのではないかと思います。もし、そのようなベランダあるいはバルコニーがあるとすれば、これはもちろん共用部分とみてよいのではないかと思います。
区分所有
 分譲マンションの場合、ベランダあるいはバルコニーに住戸間の仕切りの壁なり板なりがあるのが普通だと思います。図はその一例です。ただ、その仕切りの壁ないし板にもいろいろな場合があって、例えば図のように相隣住戸(間の境の壁を、そのまま延長したような、固定したコンクリートの壁で上から下まで完全に仕切られていて、行き来は絶対にできないし、もちろん隣をのぞくこともできないというような場合もあるし、あるいはそのような堅固な壁とは違った、例えば、簡単にベニヤ板みたいなもの、あるいは薄っぺらな石綿みたいなものを固めた板を取り付けてもって、壊そうと思えばいつでも壊せるとか、あるいは上と下がおいているため、隣からのぞかれる気遣いのあるようなものもあるわけです。
 まず、外界に面する前面開口部以外の両側面が隣と完全に仕切られている場合ですと、ベランダあるいはバルコニーという名前で呼ばれる建物部分は、専有部分の一部とみてよいと思います。しかし、そうでない場合、つまり不完全にしか仕切られていない場合ですと、ベランダあるいは、バコニーには本来、境の壁がないのと本質的には違いないのですが、実際上生活していくうえで不完全ながらも一応の仕切りをしておいたほうが、トラブルの発生を防ぐことができ適当であるということで、簡単な仮設的な仕切りを設けたに過ぎないといってもよいでしょう。したがって、このような場合には、仕切りがあってもなお共用部分とみるのが適当です。ただこの場合は、各自の住戸(居室部分)の前のベランダあるいはバルコニー部分を、それぞれの区分所有者に専用使用させているだけであるというようにみてよいでしょり。つまり、共用部分なのだけれども、一応各自の専用使用にゆだねてあるということです。
 また、ベランダあるいバルコニーが専有部分の一部であるにせよ、共用部分であるにせよ、各区分所有者の専用にかかるベランダあるいはバルコニー部分の隣との境の仕切りは多種多様であり得るのですが、いったい、どのようなものが仕切りとして認められるかという問題がありますので、次にその問題を検討してみることにします。なお、以下で述べることは、相隣する本質的専有部分のあいだの境の仕切り、つまり界壁、隔壁についてもほぼ同じようにあてはまると思います。
 ベランダあるいは、バルコニーの隣との境が完全に仕切られていて、隣とは行き来ができないようになっているが、しかしその仕切りの板は非常に厚い硬質ガラスで、しかもそれが素透しのガラスだから、隣同士お互いにうちのなかがよく見えるというような場合もあり得るのではないかと思いますが、とにかくそういった仕切りでもよいのかどうかということが問題です。
 それからまた、ベランダあるいは、バルコニーの隣との境の仕切りが不完全である場合、この場合のベランダあるいは、バルコニーは共用部分で各自の専用使用にゆだねられているとみるべきであることはすでに述べましたが、実際上、その仕切りの上と下がおいていることがあるでしょうし、あるいは上と下がおいているばかりでなく、真ん中の仕切りの板が単なる素透しのガラスということもあるでしょうし、あるいはまた鎖で仕切ってあるだけ、つまり、隣との境のところに鎖を一本張ってあるだけということもあるでしょうし、いろいろあり得ると思うのです。果してそういうようなものでもさしつかえないかどうかということも問題です。
 ところで、以上のような仕切りでもよいかどうかは、それらのベランダあるいは、バルコニーに接している本質的専有部分がどういう用途に供されるのか、つまりその使用目的いかんということとの関係で決まってくるのではないかと考えられます。例えば、住居専用の分譲マンションについて考えてみますと、ベランダあるいはバルコニーの隣との境が鎖一本で仕切られているとか、あるいは鎖もなく、ただ境の目印として鋲が打ってあるだけというのでは、日常生活がつねに隣人にのぞき見されているような感じがして、プライバシーが守られてない住居ということになりましょう。
 住居専用の分譲マンションの場合におけるベランダあるいはバルコニーについても、隣との境の仕切りの仕方が不十分ですと、いろいろトラブルなどが起こるおそれがあり好ましくないわけです。できることなら、そういう不十分な仕切りは認められないようにすべきではないかと思うのですが、現在の建物区分所有法ではそのへんがあいまいですから、ある程度不完全な仕切りは認めざるを得ないかもしれませんけれども、それにしても仕切りの板が素透しのガラスであるというのはやはり問題であり、ましてや鎖か二本渡してあるだけとか、鋲を境のところに打ってあるだけであるというのでは、仕切りの仕方として認めることはできないのではないかというように思うのです。
 しかし、例えば都市再開発ビルであって、同一階の隣接し合う二個の専有部分がどちらもレストランであるという場合におけるベランダあるいはバルコニーですと、必ずしもお互いの境のところがビシッと完全に壁で仕切られている必要はなく、鎖か二本渡してあるだけでもよいとか鋲を床に打ってあるだけでもさしつかえないこともあるのではないかと思われます。とにかく、一抹の建物全体あるいは専有部分の使用目的、用途いかんとの関連において、ベランダあるいはバルコニーの隣との境の仕切りの仕方、程度が決まるということになるべきであります。

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