分譲マンション管理の管理物件

 管理物件については、それを広く一般に使われている言葉でいえば、共用部分とか、共用施設あるいは敷地ということになるわけですが、ただ、その管理の実態がどうであるかということについて、実はあまり適切なデータというものは集められていないようにも思われます。ただ、われわれとして注意しなくてはいけないことは、いわゆる分譲マンションにおける共用部分、共用施行、敷地をめぐる紛争というものが、少なからず生起しているという現実です。もちろん当事者(分譲事業者ないし販売業者、管理業者と購入者つまり区分所有者)間の自主的な紛争解決の努力によって、解決されている事例も少なくないであろうと思いますが、しかしながら不幸にしてそういう解決ができずに、裁判所に持ち込まれている例も少なからずあるように聞いているわけです。

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 ただ具体的に、どこの裁判所に何件係争中の事件があるかということについては、知りませんけれども、ある法曹関係者から「かつては借地借家紛争というものが、裁判所における通常民事事件において、かなり大きなウエートを占めていた。ところが最近は、いわゆる借地借家事件というのは、もちろん数が極めて極端に減ったということではないし、また紛争がなくなったということではもちろんないけれども、しかし、相対的なウエートというのは、かなり低くなってきている。そしてそれに代わって、特に大都市における裁判所を中心としてであるけれども、通常、民事事件において、かなり大きなウエートを年年歳々占めるような傾向を示しはじめているのが、いわゆるマンション紛争、特に分譲マンションの事業者ないしは管理者対区分所有者間の紛争である。これが第二の借地借家事件になるおそれがないとはいえない」というようにいわれたことが印象に残っております。
 とにかく、そういうようなことで、相当、たくさんの分譲マンションの紛争ケースが係争中であるのではないかと思われるわけです。それについて私が二、三の紛争の当事者から聞いたところによると、分譲マンションの管理問題でもめている当事者の一方である事業者側というのは、必ずしも大会社とばかりは限らないわけで、小さな事業会社もあるし、あるいはまた、中には個人でマンションを建てて、そして一棟限りで分譲している者もいます。
 それから紛争の内容も非常に種々さまざまであるのですが、おおざっぱにいってしまえば、だいたい二つにしぼられるといえましょう。
 一つは、ある具体的な建物部分が、いったい専有部分なのか、専有部分として譲渡されたのか、あるいは共用部分として譲渡されたのか、あるいは譲渡されないで、事業者側に留保されているのかという問題です。それとの関連で、いわゆる「専用使用権」というようなことが問題になってきます。
 もう一つは、敷地がいったいこれはだれとだれとの間の共有なのか、あるいはまた、その敷地の一部が事業者側、あるいは管理会社側に留保されているのかどうか、あるいはその上に専有使用権が設定されているのかどうかといったようなことをめぐる問題であります。
 聞くところによりますと、必ずしもそれらの裁判所における紛争事件というのが、すべて判決によって解決されているわけではなさそうであり、そのうちのある程度の数は、和解とか、調停といったような手続によって解決されているようです。
 しかし和解とか調停による解決というのは、パーセンテージとしてはそれほど多いわけではないように思われます。

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