分譲マンション管理の法制面からみた問題点

 法制面からみた問題点として、いったいどういう問題があるのかということですが、いわゆる分譲マンションについて、まず第一義的に適用されるのは、もとよりいうまでもなく建物区分所有法です。
 しかし、この建物区分所有法というのは、それ自体が自足的なというか、つまりそれだけで分譲マンションに関するすべての問題をカバーするといった、そういう内容にはなっていないのです。ですから建物区分所有法に定められていないことについては、民法の規定なり、あるいは借地法なり、借家法なり、あるいは不動産登記法なり、いろいろな法律の適用があるということであって、ちょうどそれはいってみれば、商法と民法みたいな関係です。商法に定めてないことについては、民法の規定の適用があるということになるわけであり、したがって、商法に規定がないから、法律上なんら定めがないのだというように、はやとちりしてはいけないわけですが、それと同じように、建物区分所有法に規定がないから、法律上なんら規制がないのだということではないのです。とにかく、いずれにしても、建物区分所有法がまず第一義的に適用されるということからいいますと、われわれとしては建物区分所有法を頭の中におきながら、法制上の問題ということを考えるのがよろしいと思うのです。

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 ただ、この建物区分所有法については、いろいろと批判もあるわけでして、日本高層住宅協会の事務局長である米倉氏は、「だいたいこの法律は、いま現に行われているような大規模な分譲マンションということを予想していなかったのではないか」といわれるのです。果してそういいきれるかどうか問題だという気はしますが、しかし、現在行われている大規模な分譲マンションについては、必ずしも適切でないところや十分でないところがあるということだけは確かです。
 しかし、翻って考えてみると、この建物区分所有法というのは、非常に適用範囲が広いわけですから、やむを得ない面もあるのではないかという気もするわけです。
 というのは、建物区分所有法というのは、別に分譲マンションにだけ適用されるものではなく、法律的にいえば、例えば、昔からある棟割長屋の区分所有にも適用されるのです。
 そしてまた再開発ビルとか共同ビルなどの区分所有にも適用されるのであって、要するに極端から極端までにわたっているわけです。一番小さいのは一棟二戸建て、大きいのは無制限ということに理論的にはなるのでして、そういうあらゆるものについて、建物区分所有法を適用しようというのですから、やはりどうしても最小限度のことを規定して、あとは当事者の自治に任せるよりしかたがないということになってしまうわけです。したがって、これはどちらからみても不十分だということがいえるのかもしれません。
 ちょっと話が横道にそれるようですが、学説には、折衷説というのがありまして、これはA学説とB学説のいいところをとって、そして一つの学説として主張している場合が多いわけなのですけれども、折衷説というのはあまりおもしろみがないともいわれています。というのは、実際上、結果的には、それがいちばん妥当かもしれませんが、しかしA学説のよいところとB学説のよいところをとってきて、ただ混ぜ合わせているだけの折衷説ですと、理論的には必ずしもすっきりしていないというか、スパッと割り切れないところが出てくるわけで、学説としてみた場合そのような折衷説というのはどっちつかずで魅力に乏しいということがいえるからです。
 それと同じように、建物区分所有法もあらゆる区分所有関係に適用しようとするものですから、見方によってはどちらからみていっても不徹底な、あるいは中途半端なものだということになるのかもしれません。とにかく、そういうことを頭の中において建物区分所有法をみる必要があると思います。

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