賃借地上の建物の種類と構造変更

借地上の建物の種類、構造の変更にあたるものとしては、木造などの普通建物を石造、煉瓦造、コンクリート造でスラブ屋根の堅固な建物の種類に改築すること、住宅を店舗や工場に改造すること、建物の寿命を大幅に延ばすような大修繕それに匹敵する規模の増築などがあります。従前から借地人が借地上の建物について勝手に行なうことができる工事としては、建物保存に必要な修繕、禁止または制限の特約がない場合の増築や改造がありました。それに対して、借地の使用目的の変更になる建物の種類や構造の変更、あるいは、禁止または制限の特約ある場合の増改築などは、土地賃貸人の許可がなければやりにくいものであり、もし無断で借地人がそれをやると、解約を申し入れられる危険性がありました。

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借地上の建物の工事について最も紛争の多いのは、制限または禁止の特約ある増改築です。借地人が相当多額の増改築承諾料の承諾条件を申し出ても、土地賃貸人の許可をもらうことができなければ、契約論的には借地人のほうが増改築を断念すべきものですが、建物使用の都合上増改築工事を強行してしまうことがあります。そこで、土地賃貸人は借地人の無許可増改築を理由に解約を告知し、その無断増改築が解約事由にあたるかどうかが裁判で争われることになります。明らかに特約文言違反の工事があったにもかかわらず、この特約自体が借地人に不利なものを押しつけていることから、判例も特約のほうを無効あるいは少なくとも制限解釈的に有効と解することによって、解約の効力を否定するものが多くありました。
普通建物を堅固な建物に改築することは、借地の使用目的の変更になるため、それを制限する特約がない場合においても、原則として土地賃貸人の許可がなければでぎないものです。その例外としては、防火地域の指定をうけたため耐火構造に改築しなければならなくなり、借地人が賃貸人の反対にあいながら改築を強行した場合などに、裁判所が賃貸人の解約を認めないことがあるだけで、改築の可否を裁判所が事前に判定する制度はありませんでした。土地賃貸人が借地人の建物の工事に異議を述べうる法的理由のあるときはもちろんのこと、増改築制限の特約などもなく、借地人が自由にやれる程度の工事についてさえ、土地賃貸人が干渉して、建物の寿命が延びて法定更新につながることや買取請求される建物の増価を防ごうとします。
借地上に最初の建築をする際には、どれだけ高価な銘木を使って寿命の長い建物を建てようと、あるいは、建築基準法の許す最大規模のものにしようと、それを土地賃貸人が干渉するような特約はほとんどなされないために、宅地として賃借する土地において建築工事をすることは、その使用目的を認めて賃貸した者が干渉すべき筋合ではありません。しかし、当然借地人ができるはずの建物保存のための修繕さえ、賃貸人の反対にあって借地人が断念することもあり、また、解約事由にならない確信のある借地人でさえ、面倒な裁判を回避するために本来なら、無駄な承諾料を払うこともあるぐらいですから、事前に増改築の許可を裁判において認める制度がない条件の下で、増改築承諾料が慣習化することは必然的でした。
所有者の変更には、譲渡によるものと相続の場合とがあります。土地所有者との関係で借地権の相続を否定する説はないために、相続によって借地権つきの建物が相続人へ当然に承継されるはずですが、現実には土地賃貸人に相続を認めてもらうためだとして、名義書換料を支払わされている例もありました。相続の場合でさえ名義書換料があるぐらいなので、民法六一二条で賃貸人の承諾なしにはできないことになっている譲渡や転貸においては、賃貸人が承諾しない自由を濫用して、名義書換料を高額なものにしていくことは必然です。そこで賃貸人の諾否の自由を抑制することが期待される建物買取請求権制度は、借地人が借地上の建物を換金する必要に追られているときに、回答の期限をきって、ある第三者への譲渡を認めるか、あるいは賃貸人自身あるいは賃貸人が譲受人として紹介する特定の者に売るよう申し出るか、とかいったようなことを賃貸人に選択させるものてはありません。したがって、賃貸人が諾否の回答を遅延させ、さらに承諾拒絶後の買取価格交渉を決裂させて、裁判にまで持ち込まれるようにすると、借地人のほうが音を上げることになるため、承諾拒否にあって買取請求権に代わるかもしれない借地上の建物の譲渡価格自体が廉価なものとなり、紛争の回避または早期解決のための名義書換料は高いものになります。そこで借地人の側が頑張って、紛争解決を裁判にゆだねたとしても、判例は建物買取価格に借地権価格を含めず、ただ場所的利益という名目で、実質的に借地権価格のかなりの部分を建物価格に評価するだけであるため、建物買取価格は借地人が第三者に売れる価格よりも、借地権価格と場所的利益評価分との差額だけ安くなります。その安くなる差額の存在が名義書換料授受の慣習の存在根拠を追認したことになります。

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宅地建物取引主任者/ 土地家屋調査士/ 司法書士/ 不動産鑑定士/ 賃借地上の建物の種類と構造変更/ 土地境界をめぐる紛争/ 土地に対する強制執行/ 土地の明渡しの強制執行/

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