土地に対する強制執行

土地に対する強制執行、保全処分には、強制執行、保全処分一般について必要とされる要件が当然に必要とされます。したがって、執行の要件として、執行の申立て、執行申立ての要件、執行力のある正本が具備していることが必要であり、執行関始の要件もととのっていなければなりません。金銭債権についての強制執行のうち、不動産に対する強制執行を不動産執行といい、これには、強制競売と強制管理の二種があります。不動産は一般に動産に比べて高価で、その執行が債務者に与える影響も大きく、かつ、これを目的とする権利者の種類や数も多いので、慎重な手続が要求され、執行機関としては、執行裁判所がこれにあたります。執行裁判所は、その不動産所在地の地方裁判所であり、専属管轄です。執行官は、不動産の取調ぺ、競売または入札の実施、管理命令の執行などを行ないますが、これらは補助的な職務にすぎません。

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強制競売とは債務者の土地を売却して、その代金をもって債権者の満足にあてる方法です。競売の結果、債務者は土地の所有権を失うことになりますが、それまではその不動産を利用、収益できるこの方法は、一時に多額の金銭を取得できますが、売却につき法律上、事実上障害のある場合もあり、債務者に対して少額の債務のため高価な土地を失わせるという酷な結果が生じることもあります。この方法をとるか、強制管理によるか、それとも双方を併用するかは、債権者の選択による強制競売の手続は次のように進行します。つまり債権者の申立てにもとづく競売開始決定によって債務者所有の目的土地を差し押え、ついで、競売期日を開いて執行官に競売を実施させて最高価競買申出人を定め、さらに、競落期日に裁判所が利害関係人の陳述を聞いて競落の許否を決定します。そして、競落許可決定が確定してから、裁判所は代金の支払いおよび配当期日を開いて配当手続を行ないます。この際、一定の者が利害関係人として手続に関与します。
強制競売の申立ては書面または口頭をもって行ないますが、それには、債権者、債務者および執行裁判所の表示、土地の表示、執行すべき債権の請求原因およびこれについての債務名義がそなわっていなければならず、また、執行正本などのほか、目的土地が債務者の所有であることを証明する書類などを添えなければなりません。申立てについては、口頭弁論を経または経ないで決定をもって裁判する申立ての方式を具備しない場合、執行開始の要件を欠く場合などには、これを却下し、申立てを許容するときは、強制競売開始決定を行ないます。これらの決定に対しては、当事者その他の利害関係人が即時抗告できます。
競売開始決定では、債権者、債務者および土地を表示し、競売開始を命じるとともにその不動産を差し押えることを宣言します。この決定は職権をもって当事者に送達されますが、決定をするに際しては、裁判所は職権をもって競売申立てのあった旨の不動産登記簿への記入を登記官吏に嘱託し、登記官吏はこれにもとづいて記入します。また、開始決定をしたのちに、裁判所は税務署、市町村役場など租税その他の公課を主管する官公署へ競売開始を通知し、その土地から取り立てるべき公課の有無および限度を申し出るよう催告します。この決定の債務者への送達により差押の効力を生じます。
差押の結果、債務者は当該土地の処分を禁止され、これに違反して処分行為を行なっても、差押債権者に対する関係では無効です。ただし、差押債権者が処分禁止効を第三者に対し対抗できるためには、原則として、競売の申立の登記簿への記入が必要です。差押後の第三者の権利取得は、当然無効ではなく、その登記もできますが、競落があると、このような登記は抹消されます。差押前に土地につき差押債権者に対抗しうる権利を取得した者の権利は、差押によりなんら影響をうけません。
競落のあるまでは債務者がその不動産を利用管理できます。
同一土地に対する二重の競売開始決定は許されず、後の強制競売の申立ては執行記録に添付されます。これらの効力は、土地の従物にも及びます。
差し押えた土地を執行裁判所は職権をもって金銭化しますが、これを換価といい、これには競売と入札払いの二方法があります。原則は、競売の方法であり、入札払いは、裁判所が競売期日の公告前に、利害関係人の申立てによりまたは職権をもって、競売にかえてこれを命じた場合にのみ行なわれます。競売はいわゆるセリ売りですが、入札払いは入札価額を記載して封をした書面をもって競買を申し出る方法であり、他の競争者の申出価額がわからない点が競売と異なります。この入札払いについては、ほぼ競売に関する規定が準用されます。
競売をするに際して裁判所は、適当と認める者に差し押えた土地を評価させ、これを考慮して最低競売価額を定めます。この後、裁判所は競売期日および競落期日を定めて公告します。
競売は公告された場所および日時において裁判所の指定した執行官により実施されますが、数個の不動産を競売に付する場合には、原則として、一括して競売することなく個別的に売却すべきです。
強制競売では、その要件が特別に法律で定められており、これを法定の売却条件という。これを利害関係人が合意で変更でき、裁判所も変更できますが、これを特別の売却条件といいます。法定の売却条件には次のようなものがあります。つまり最低競売価額以下では売却しないこと、競買人は競買価額の一○分の一の保障をたてること、競買人は自己より高値の競買の許しあるまでその申出価額につき拘束をうけること、競落許可決定により競落人は所有権を取得すること、代金支払時期および代金の支払いと引換えに不動産を引き渡すことです。さらに不動産上の負担については、次のように定められています。差押債権者の債権に優先する債権に関する不動産上の負担を競落人に引き受けさせるか、または売却代金をもってその負担を弁済するに足る見込みがあるときでなければ、売却を許さない。先取特権および抵当権は売却によって消滅する。留置権および質権は競落人がこれを承継する。地上権、永小作権等の用益権は、売却によって消滅せず、付着したままで売却される。
不動産執行においては競落手続があり、これを執行裁判所が行ないます。競落期日は、裁判所があらかじめ指定し公告した日時に、裁判所で開かれ、そこでは出頭した利害関係人が競落の許可について陣述し裁判所が異議事由の存否、その他の競落不許可原因を審査して、競落の許否を決定で裁判します。この裁判に対しては即時抗告が許されます。
競落許可の裁判が確定すると、競売手続は終結し、差押の効力は消滅します。裁判所は代金支払いおよび配当のための期日を指定し、売却代金が配当要求のある債権額に足りない場合は、配当手続きを行ないます。競落不許可の場合には新競売が行なわれます。
競落許可決定により、不動産所有権は競落人に移転し競落人は競落許可決定言渡後の収益を取得しますが、競落代価のほか、許可決定の言渡から代金支払いまでの代金に対する利息を支払わなければならない競落人は、代金の金額を支払った後、債務者に対して土地の引渡を請求します。
配当にあずかる債権者が一人の場合、あるいは多数でも売却代金が各債権者の債権を完済できる場合には、裁判所は売却代金中からその債権額を債権者に交付すればよく、配当手続は必要ありません。これ以外の場合には、配当手続が行なわれます。つまり債権の計算書にもとづき配当表が作成されこれにより、配当が行なわれます。
強制管理とは債務者の土地からあがる収益でもって金銭債権の満足をはかる執行方法で、つまり、土地について債務者の管理を禁じ、これを管理人に管理収益させ、得た収益を債権者に引き渡すという方法によります。債務者は、強制管理中の土地を処分することができ、強制管理中の土地に対して同一のまたは他の債権者はさらに強制競売を申し立てます。強制管理は、債務者の土地であっても、彼が管理取益権を有しないものに対しては、これをなしえません。執行の方法については、強制競売の規定がほぽ準用されますが、強制管理開始決定の内容、管理人等につき異なります。つまり、開始決定には、土地につき強制管理手続を閉始し、かつ債権者のためこれを差し押える旨を宣言し、債務者が管理人の事務に干渉しおよび土地の収益を処分することを禁じ、土地の収益の給付をなすべき第三者のあるときは、彼に対しその後の給付を管理人になすべきことを命じる開始決定は債務者、第三者につき、それぞれ送達されたときに効力を生じ、その効力の内容として、債務者については、土地を管理人に引き渡す義務を生じ、かつ収益の処分を禁止し、第三者については、給付を債務者に対してなすことを禁じ、給付しても管理人に対してさらに給付しなければならないこととなります。ただし、債務者は、土地そのものの処分は妨げられません。また、強制管理の実施は、裁判所によって選任された管理人が、執行裁判所の補助機関として、これを行ないます。

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宅地建物取引主任者/ 土地家屋調査士/ 司法書士/ 不動産鑑定士/ 賃借地上の建物の種類と構造変更/ 土地境界をめぐる紛争/ 土地に対する強制執行/ 土地の明渡しの強制執行/

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