更地抵当権と無断建築

更地に抵当権を設定した後、設定者がその地上に建物を建築すること自体は何ら妨げません。その際抵当権者の承諾を得る必要は存しません。なぜならば、抵当権は、目的物の担保価値のみを把握し、使用収益権には干渉しない担保物権だからです。設定者自身が建築する場合でも、更地を第三者に賃貸してその第三者が建築する場合でも、同様です。土地に設定された抵当権が実行されて競売に付される場合には、地上に建物が存するか否かによって競売代金に大きな差異が生ずることは明らかですが、その段階に至るまでの間は、抵当目的物の利用は設定者の自由であり、それについて抵当権者の干渉は許されていません。

スポンサーリンク
間取り

ひとたび抵当権が実行されて目的物が競売されると、競落人は、抵当権設定当時における状態でその目的物の所有権を取得するのが原則です。したがって、土地の抵当権設定後に建物を建築した物は、その建物所有を競落人に対抗することができません。競落人に対抗することができないのであるために、競落人は建物の取去を求めることができるはずであり、したがって抵当権の目的である土地は建物の存しない土地、つまり更地として競売することができ、抵当権者も損害を受ける心配がないということが一応いえるのですが、それでは抵当目的物の利用は設定者の自由であるといっても、抵当権を設定した土地の利用を事実上封ずる結果になり、一方、競落によって建物が存立の基礎を失うということも、社会経済上からみて好ましくないことといわなければなりません。だからといって競落人に建物所有を承認させることは、抵当権の効力をあまりにも滅弱させるものであってやはり問題です。このジレンマを克服するための妥協策として民法では、土地の抵当権者は、土地と共に建物も競売することができるという方法をとりました。土地の抵当権は建物に及ばないこともちろんであるために、土地の抵当権者は本来ならば建物まで競売できるはずはないのですが、土地のみを競売して建物の存立の基礎を失わしめるよりは、建物も一括競売して建物の存立を図るほうが得策であると考えたのです。しかし、建物の競売代金についてまで土地の抵当権者に優先権を認める必要はないので、土地の競売代金で抵当債務が完済されなくとも、建物代金をもって他の債権者に優先して自己の債務の弁済にあてることは認められません。
更地に抵当権を設定したのちに建物を建築しても、競売の場合に法定地上権が成立すると解する一部の学説があります。その理由とするところは、抵当権は目的物の使用収益を禁ずるものではなく、むしろそれを希望しているのであるから、抵当権者としても、のちに建物が建築されることを予期すべぎであり、建物の崩壊を防止せんことを目的とする法定地上権の趣旨はこの場合にも推し及ぽすぺきであって、抵当権者がどうしてもそれを欲しないならば民法三八九条によって、建物を一括競売すべきである、ということです。しかし一括競売という途があっても、法定地上権を是認するならば土地抵当権者の期待を害するおそれがあることは否定でぎず、この解釈は、法定地上権に関する民決三八八条が予想する範囲をこえるものといわなければなりません。
更地である抵当土地に、抵当権設定者ではなく、第三者がこれを賃借するなどして建物を建築した場合、抵当権が実行されると、土地賃借権等をもって競落人に対抗することができなくなるために、建物も存立の基礎を失って取去しなければならないことになります。しかし、抵当権は、元来抵当目的物の担保価値のみを把握し、その使用取益権には干渉しない担保物権であるために、抵当権設定後の賃貸借でも短期のものであるならば、一定の案件のもとに、競落人に対抗することを認めるのが妥当です。これが民法三九五条の規定する短期賃貸借の保護です。しかしその賃貸借が、抵当権者に損害を及ぼすときは、抵当権者は裁判所にその解除を求めることができることになっています。抵当権者に損害を及ぽすとは、抵当不動産の上に競落人に対抗することができる賃貸借が成立したために、競売価格が低下し、抵当権者において、被担保債権の満足を受けられず、弁済として受領できる額が減少することです。競落人に対抗することができる賃貸借があれば、不動産の競売価格に影響があることは必至ですが、その期間が短期であるために低下の程度が大幅でない場合もあり、そもそも損害を及ぽすか否かは、その訴えを提起した抵当権者についてのみ判断すぺきものとされているために、他の債権者の取得額が滅少することはこの際考慮されません。また賃料の前払がなされている等、賃貸借の内容いかんによって、抵当権者に損害を与えることになる場合も存します。このような場合、抵当権者はその短期賃貸借の解除を求めることができるのです。

間取り
不動産担保/ 不動産登記簿の調査/ 共有持分の担保/ 借地上の建物を担保/ 建設中の建物を担保/ 処分禁止の仮処分のある不動産/ 担保の登記の流用/ 担保設定と詐害行為取消権/ 租税債権と担保債権の優先関係/ 抵当建物に対する強制執行/ 建物抵当権と建物の従物/ 抵当土地の土地収用/ 抵当建物と火災保険請求権/ 更地抵当権と無断建築/ 抵当建物の賃貸/ 抵当不動産の買主の措置/ 第三取得者の消滅時効援用権/ 物上保証と抵当物の第三者取得/ 土地の抵当権と建物/ 抵当権設定後の再建築/ 建物抵当権設定者の敷地取得/

       copyrght(c).間取りガイドドットコム.all rights reserved

スポンサーリンク

プライバシーポリシー