抵当建物の賃貸

建物に抵当権を設定したのち、抵当権設定者がその建物を第三者に賃貸することは何ら妨げないことですが、万一抵当債務を弁済することができないために抵当権が実行され、建物が競売されると、競落人は、抵当権設定当時の状態で、つまり賃貸借のない状態で建物の所有権を取得することになるのですから、賃借しようとする者にとってはもちろん、抵当権設定者としても、事実上抵当建物につき賃貸借契約を結ぶことは困難となります。
抵当権は本来、抵当目的物の担保価値のみを把握し、その使用取益権能は設定者のもとに留めておく担保物権であるために、設定者自身の使用取益が競売によって競落人に対抗できなくなるのはやむをえないとしても、設定者から抵当目的物を賃借した第三者が存在する場合には、第三者に賃貸することも使用収益の一熊様であることを考えるならば、抵当権と利用権との調整上一考を要する事態ということになります。ただ、第三者の有する賃借権を全面的に保護したのでは、抵当権の価値をあまりにも弱体させるために、片手落ちといわなければなりません。そこで民法では、短期間でかつ一定の条件を具備した賃借権にかぎり、これを競落人に対抗することができるものとして、担保権と利用権の調整を図っているのです。

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期間が三年を超えないこと、賃貸借の目的物が山林ならば10年、土地の場合は5年をこえないこと、以上の期間内の賃貸借を短期賃貸借と称します。問題点を摘記すれば、期間を定めずに賃貸した場合も3年をこえないものとみられて保護されますが、3年をこえた賃貸借は、3年に限って保護すべぎだとの考えもありますが、判例ではこれを認めず、一切競落人に対抗できないものとしています。抵当目的物が土地であって、これを建物所有の目的で第三者に賃貸した場合について付言すれば、期間を5年以内に定めれば競落人に対抗することができますが5年を超える期間を定めれば一切の保護を受けられなくなり、期間を特にに定めない場合は、借地法により当然に30年または60年の存続期間とされるために、前記建物の場合と異なり、民法三九五条の短期賃貸借には当たらないとされています。量後の場合、借地法による期間の修正を受けず、建物の場合と同様に短期賃貸借に当たるとする考えもありますが、抵当債務の弁済等によって抵当権が消滅した場合のことを考えると、借地法による期間の修正を否定することは適当ではありません。期間の起算点については、賃借人保護の立場から、抵当権実行のときや、競落時とかの説もありますが、民法三九五条の解釈としてはそのように解する根拠はなく、通常の期間の起算方法と同じく、賃貸借の成立時から起算するほかはありません。期間の更新は認められますが抵当権実行による差押の効力が生じたのちは、それも認められなくなります。ただし、建物賃貸借については建物の引渡も対抗要件として認められているために、引渡があれば、登記をしていなくとも競落人に対抗することができます。
賃借人は競落人に対して、賃借後3年内に限建物の賃借権を対抗することができます。抵当権実行によ る差押の効力が生じる以前に期間が満了し、更新され場合は、その期間が満了するまでは競落人に対抗することができます。短期賃貸借にはかような保護が与えられるために、競落人にその旨を意識させる必要があるので、抵当権者に対抗できる短期賃貸借は、競売期日の公告に記載しなければならないことになっています。短期賃貸借は、競落人に対抗できるものとして保護されるのですが、その結果抵当権者に損害を及ぽすことになっては、やはり利用権のために担保権が儀牲を強いられるものといわなげればなりません。そこで民法三九五条はその但書において、抵当権者は裁判所に申し立てて、このような賃貸借の解除を求めることができる旨を規定しています。
抵当権設定者は、抵当建物を第三者に賃貸する場合は、賃貸人は賃借人に対して目的物を使用収益させる義務を負担するために、抵当債務を弁済して、抵当権を実行されないようにする義務を賃借人に対して負担することはもちろんですが、そもそも3年を超える期間をもって賃貸借契約を締結すべきではなく、また仮に3年を超えなくとも、抵当権者に損害を与えるような賃貸借ならば、これをなすべきではない、ということになります。

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