抵当不動産の買主の措置

抵当権が設定された不動産であっても、抵当権設定者がこれを売却することは別段さしつかえありません。ただ登記された駘蕩権は第三者に対抗することができるものであるために、抵当不動産が売買され、所有者が変わることになっても、抵当権は新所有者に対して効力を及ぽすことになるのはもちろんです。つまり買主は、抵当権付の不動産を取得することになります。しかし買い受けた不動産に抵当権が付着していても、買主がこれを利用することにはさし当たって何らの支障はありません。そして売主が抵当債務を弁済すれば、買主は、買受不動産に抵当権が付着していたことによって何の痛痒も感じずに、問題は終焉します。しかし、売主が抵当債務を弁済しないために抵当権が実行されると、第三取得者は、その不動産が自己の所有物であるにもかかわらず、改めて代金を支払って競落でもしない根り、買受不動産の所有権を失うことになり、その地位は根底から覆えされることになります。つまり第三取得者は、抵当権が存在することによって不安定な立場に置かれていることは否定することができないのです。

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抵当権付不動産の売買契約は、時価相当額から抵当債務額を控除した額を代金額として締詰される場合が多いと思われますが、その場合は、抵当債務を買主において引き受けるのが通常です。抵当不動産の買主が抵当債務を引き受けたものと認められる場合には、抵当債務を弁済するのは買主の義務であるために、それを弁済しなかったために抵当権が実行され、その結果、買受不動産の所有権を失うことになっても、それはやむをえないといわなければなりません。
抵当不動産の売買につき、前述のような代金額の定めをせず、買主が抵当債務を引き受けたものと認められない場合につき、民法はその買主の立場を考慮して次のようないくつかの方法を定めています。
代位弁済の場合、抵当不動産の買主は、売主の意思に反してでも、抵当債務を自ら弁済することができます。弁済によって抵当権が消滅することはもちろんであり、かつ買主は、他人の債務を弁済したものとして、売主に対して請求権を取得することになります。したがって弁済に要した金額を売主に求償することができ、もしまだ代金支払前であるならば、自己の代金債務と求償債権とを対等額において相殺することができると解されます。
代価弁済は抵当権付不動産の売買がなされた場合、抵当権者が売買代金額をもって満足することにして、買主に対し、その金額を自己に支払うよう請求し、買主もこれを承諾して抵当権者に全額を支払った場合には、抵当権がその買主のために消滅するという制度です。抵当権者は一般に、抵当不動産が売却された場合には、その売買代金債権について自己の権利を行使することができます。これを抵当権の物上代位といいます。つまり抵当権者は、売買代金が売主に支払われる前ならば、特別の債務名義なしに、売主の代金請求権を差し押えることができ、それに基づき、売買代金債権をみずから取得して抵当債務の弁済に売当することができると解されています。しかし代価弁済は、差押手続を要せず、直接買主に対し、売員代金の支払を求めるものであり、請求に応じて買主が売買代金を支払えば抵当権は買主のために消滅するのです。したがって売買代金額が抵当債務額よりかなり低額である場合には、抵当権者がこの制度を利用しないであろうし、抵当権者にその意思がなければ、買主としてはいかんともしがたい制度です。しかし、代価弁済がなされれば、抵当権は買主のために消滅するほか、買主にこのような権能を認めている以上、代価弁済をしても代金債務には影響がないというのでは何の意味もないわけですから、代価弁済した金額だけ売主に対する代金債務も消滅するものとしなければなりません。現にそのように理解されており、他方売主もその範囲で抵当債権者に弁済をなしたことに取り扱われます。
前記の代価弁済が抵当権者からの請求によるものであるのに対し、滌除は、抵当権付不動産の買主が、みずから適当と考える金額を支払う旨抵当権者に申出て、抵当権を消滅させる制度です。もちろん抵当権者はこの申出を無条件に承認しなければならないものではありませんが、これを拒絶するためには次のことを覚悟しなければなりません。つまり抵当権者はただちに競売手続に入る旨を買主に通告しなければなりません。しかもその通告においては、競売においてもし買主の申出た金額より一割以上の高値で競落する者がないときは、みずから一割高の全額で競落する旨を約し、かつ実際に競売申立をする際にはこの一割高の金額と競売手続費用についての担保を提供しなければならないのです。このような危険をあえてしてまで買主の申出を拒否することは、採算上かなりの勇気を要することであり、また一般に競売手続はかなりの時間と経費を要するものである点を考慮すれば、買主の申し出を不本意ながら承語せざるをえない場合も多いと思われます。さらに抵当権者が買主から書面によって滌除の請求を受けたのち、一ケ月内にこの増値競売の請求をしないと、買主の申出た金額を承諾したものとみなされます。以上いずれの場合も買主は、金額を支払または供託することによって、抵当権を消滅させることができるのです。買主がこのようにして支出した費用は売主に対して償還請求することができます。抵当権付不動産の売主はみずからその債務を弁済すべきものだからです。
抵当不動産の買主が、抵当権の実行によって買受不動産の所有権を失った場合には、買主としては買受けの目的を達することができなくなったのであり、売主としても、本来ならばみずから抵当債務を弁済して、このような状態を惹起すぺからざる責任があったために、公平の観点から、買主は売買契約を解除することができるものとされています。買主が抵当権の存在を知らないで買った場合はもちろん、知って買った場合でも同様です。その結果買主は、原状回復請求として売主に対し、すでに支払った代金の返還を請求することになります。そのほか、買受不動産を確保することができなかったために損害をこおむった場合には、その賠償を請求することもできるとされています。

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