アパート経営の実際

元来、家賃収入の使途は、まず地代、修繕費、建物取得資金の償還といった経営費用が考慮された後において、経営のリスクを補償する費用と、経営に残留する部分に分けられます。経営の運営が合理的に行なわれるほど、経営費用に対する考慮が払われるようになります。ところが、経営費用に対する考慮よりも、家賃収入を直接消費的な面、生計費、老後保障費、子弟養育費などの形でとらえられることに振り向けることが優先しています。ただ、建物取得費が借入金に大きく依存しているものにあっては、借入金返済に強制されてか、経営費用に対してより多大の考慮を払うことが行なわれています。しかし、このような多額の借入金をもつ経営は、同時に経営規模の大きなものであるということから、必要経費に対してより強い考慮を払う可能性もでてきます。また、家賃収入から利益を得ることよりも、それ以外の目的を達成する手段として考えている経営では、その後の運営においても経営開始の際の直接的動機が強く作用します。

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修繕費、災害、空室、貸倒補償費に対して通当な考慮を払わないならば、建物の使用価値の低減を必要な範囲にとどめておくことや、リスクに対抗することは不可能となります。ところが、これらの必要経費を積み立てるというようなことをしていないばかりか、これらの経費を意識している家主は例外的存在です。また管埋費を計上したり、必要な業務として管理を行なっているものはほとんど見受けられません。ただ、家主の住居がアパートと同一敷地内にあるものが多いことから、必要にせまられた場合そのつど修繕を行なったり、空屋、貸倒れ問題の起こるのを防止するため、借家人との接触に意を用いる程度です。
また、いつかは建物の耐用年限がきて、その使用価値を失うものですが、このことを考慮して、経営収入の一部を積み立てるという意味の減価償却を念頭においている経営はほとんどないといえます。そして、借入金に依存する経営だけが、資金の回収ないしは返済ということに、積極的な関心を示しているにすぎません。このことは、合理的な経営を考えるというよりは、資金の利回り、極言すれば家主家計を補助する、一定額の収入が得られれば満足する程度の経営実態であることを示しています。そして、借入金を含めて経営への資金投入が、家主家計の重圧になるかぎりにおいて、あるいは建物の傷みがはげしく、それが家賃収入を確実にすることを妨げるかぎりにおいて、個別的な対杭策として、資金回収ないしは債入金返済を考えたり、修繕のための出費を考慮するのです。
多額の一時金を、借家人の入居と同時に建物取得費の補填にあてることにより、資金の回収をはやめます。別の言葉でいえば、初期投下資金額を低くおさえる効果を果たします。このような運営のやり方は、経営として長期にわたる安定した家賃収入を望むというより、家賃収入の実額がそのまま有用な収入として経営外に持ち出される可能性が高いことを示しており、経営内部に拡大傾向を指示するエネルギーが全く蓄積されないことを意味します。
しかし、借入金の多い大規摸経営になればなるほど、その経営創設の動機にもみられたように、経営の永続的、合理的な運営を望むことが指摘できます。
それにしても、貸家の経営収支はどの程度のものでしょうか。的確に実情を把握することは困難であり、特に長期にわたる需要の見通しや、家賃相場の値上りなどのかねあいで考えると問題はますます複雑です。また、経営ごとの土地取得の事情の違いにより、あるいは経営目的の違いからくる収支計算式の違いにより、その取扱いは個別的なものとならざるをえません。
借家需要がいままでのような形で存在するかぎり、また物価の上昇が続くかぎり、また地価の高騰がおさまらないかぎり、木造アパートは零細資金の有利な投資先としてみなされ、新規にアパートが次々誕生してくることは疑いありません。ところで、一旦発足したアパート経営のその後は、どのようなものとなるでしょうか。もし、たゆみなく上昇をつづける新築アパートの家賃相場が、市場を支配するとすれば、既存のアパートでも契約期間の切れ目ごとに、新築アパートの家賃にさや寄せする形で、従来の家賃を値上げすることができます。このことによって、さしあたりアパート経営は時間の経過とともに、建設当初予定したより良好な利回りを次々に得ることができます。そして、再びアパート建設が促進されるという繰返しが行なわれます。しかし、現在みるような地価の高騰がつづくかぎり、用地をあらかじめ確保している経営以外は、新たに敷地を購入したり借り入れてアパート経営をはじめることは不可能となります。つまり、敷地を購入したものにあっては、まともな貸家経営を続けているかぎり、地価の高騰に対抗できるほど急激な家賃値上げが許されず、経営不能に陥ります。そして、アパート資産を土地付で売却し、その差益を手に入れようとすれば、経営を放棄することとなり、アパート所有はもはや単なる土地投機に変質してしまうのです。
また借地上にアパートを所有するものにあっては、地価の値上りを経営内部に取り込むことは不可能であり、家賃収入だけに頼らざるをえません。その意味で、一見本来的な貸家経営を指向せざるをえないのですが、これらのアパートの質が粗悪であり、数年ならずして環境悪化が目立ってくることが目にみえているので、悪くすると資金の償却が十分すまないうちに、もはや収益をあげることが難しくなる可能性もないとはいえません。こうなると、さしあたって年々しかるべぎ程度の家賃収入を得ることができるにしても、長い将来にわたって有利な投資であるかどうか疑問が残ります。

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