代替地取得の地価への影響

通勤限界地を売って通勤限界外地を買うブローカー的売買が普遍化する場合、通勤限界外地を買うために通勤限界地を売るならば、限界地の供給は増大するわけだから、この売りは限界地の地価を低落的に圧迫することにならないかということが考えられます。この問題に対する解答は簡単で、限界外地を売る農家にとって、その土地が限界地に転化する前に売る土地の量は自家の新改築のような消費的需要を充足するためだけであり、狭く限定されています。したがって、農家であれ、不動産業者であれ、限界地を売って望むように限界外地を買うことができるわけではありません。限界地を売っても限界外地を買うことが不可能ならば、地価の上昇率が利子率を越える状況では、限界地を売ることは意味がありません。限界外地を買うために限界地を売ることは、確かに限界地の地価上昇を抑制する一要素には違いがありませんが。その量が限定されるので、強い抑制要因にはなりえません。

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持家を建てるための限界地での土地需要が弱いと、限界外地を買うための限界地の売りによって限界地での土地供給が増大することは、地価に相当な抑制的影響を与えることになります。ところが、東京通勤圏のように限界地の土地需要が強い場合には、上記のような限界地のブローカー的売りがあっても、供給の総量は需要量に達せず、地価の上昇は止まず、持家に対する土地需要は、さらに外側の限界外地に波及し、急遠にこれまでの外地を限界地に転化させることになります。
自家の新改築のための土地売却には限度があり、アパートや貸家を建てるための土地売却はアアパート、貸家の需要量によって制限されるので、農家はそれ以上に土地を売る動機を失います。後に土地の売買差益を目的とするブローカー的な売買だけが残りますが、これも上述のような限定があります。そして限界地に広大な残地が残ることとなります。供給にょって充足されない需要は現在の限界地を越えて先に進みます。こうしてスプロール現象が生じるのです。
限界地の内側の残地を所有する農家としては、もはや農作業は嫌だが、荒しておくと宅地なみの固定資産税を取られるようになるので、花木の苗木でも植えるとが、いつでも取り戻せることが確実な人を捜して小作させるくらいが、残された関心事になります。こうして、いつまでも地価上昇を待つ人となるのです。
以上の分析を一言でいえぱ、大都市圏の農家は地価上昇と物価上昇の激しい状態の下で、一方では土地供給の制限因子となり、他方では部分的に供給因子となるのです。このような矛盾する二重性格の下で土地の供給が行なわれるので、大きくまとまった土地が提供されることがなく、スプロール現象を発生させているわけです。
こうして、土地の売却量はきわめて狭く限定され、逆に需要の方はきわめて強いという印象が強められます。単なる印象であろうと、農家がそう判断し土地を売り急がなくなるのであるから、地価はさらに高まり、限界地需要者の支払可能限度高以上になります。そうすると、需要者の反応が現われてきますが、一般商品に見られるような反応の仕方ではありません。まず、持家需要者の需要が、さらに遠隔の土地に移るという形をとることになります。その場合、需要者の生理的適応能力により通勤の困難を我慢するという形と、供給側の反応として、私鉄などの交通企業が特急やバス路線の新設によって、新たに限界地を拡大する場合などが考えられます。さらに遠隔地が限界地化してくると、元の限界地は相対的に優良地に転化します。
その場合、新たな限界地の地価は、次第に限界地需要者の支払能力限度に高まることとなります。そして、それより相対的に優良な元の限界地は当然高額ということになります。元の限界地には多くの残地があり、需要者の需要はあきらかに減退しているのですが、差額地代的論理によって地価は低下しません。元の限界地はもはや限界地需要者の対象とはならず、それ以上の所得者の対象になりうるにすぎません。その後の残地の宅地化はなかなが実現しません。しかし、地価は下がらず、限界地が外側に延びる限り上昇を続けることとなります。

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