通勤限界地の地価上昇傾向

通勤限界地が次第に遠隔な不便な土地に移っているのに、新通勤限界地の地価は旧通勤限界地が限界地だった時の地価より高いことが説明されなげればならず、明らかに通勤限界地の地価は需要者の支払能力の限度によって決まるために、この上昇は支払能力の増大を反映しているものとして説明されなければなりません。市街地地価は昭和26年から急上昇を始めています。昭和25年に朝鮮戦争が勃発し、日本経済はやや安定の兆しを示し始めました。疎開していた人達や間借りをしていた人達は、なんとかして東京に住居を移したいとか、あるいは持家を持ちたいと考えるようになりましたが、その資金がないといった状況にありました。その時、住宅金融公庫の貸出しが始まりました。この政策は、家を求める人々に希望を与えましたが、貸出額は全額ではないし、貸出計算の基礎となる土地の購入単価も坪当りの建築費もきわめて低いものであったために、現実には土地を合め必要建築費の半分程度の貸出しにすぎませんでした。家を建てることができるがも知れないと考えるようになった人達は、親せき知人、雇い主などから借りられるだけの借金をして、自己資金を調達しました。かくて、昭和26年に通勤限界地の地価は、このような家を建てられると考えるようになった人達の支払可能限度まで急上昇したのです。

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その後、日本経済の回復から高度成長の時期をへて今日まで、激しい東京圏への企業と人口の集中が続きました。それに伴ってサラリーマンの所得は増大し、貯蓄も増大しました。現実に、持家を持ちたいと考える人数も増大しました。その上、企業の蓄積は増大したので、個人で勤め先企業から住宅建築費の一部を借りることも容易になりました。所得増大の期待の増大により一人一人の借入可能額も増大しました。それとともに、限界地の地価も上昇しました。建築費も他の物価以上に上昇していました。この上昇は、家を持ちたいと考える人達の希望を抑制するように作用しましたが、上述のような人口集中、所得、貯蓄、借金可能額の増大によって、現実に家が持てると考える人数は年とともに着実に増加していきました。このょうな人達の所得は、物価上昇率以上に増大しています。また、貯蓄と借金可能額も物価上昇以上に増大しています。公庫の貸出単価も増大していました。かくて、限界地の需要者の支払可能限度は物価上昇以上に増大し、通勤限界地の地価はその限度まで高まらざるをえませんでした。
限界地ではこうして地価の上昇は激しいので、その内側の地価の上昇も激しく、需要は外側に向って激しく移動せざるをえませんでした。現在では限界地は都心への通勤時間1時間30分から2時間、通勤可能時間としてはほぼ極限の土地にまで達しました。昭和25年頃、疎開と称して農家の間借りなどして、苦しみながら通勤していたその通勤時間の限界の2時間から2時間30分に近い距離まで戻ってしまいました。
これまで、通勤限界地の地価は、限界地に持家を建てる人の土地に対する支払限度額によって規定されるものとしてきました。そして、事実上の根拠としては、限界地に持家を建てる人の多くが、自身満足するに足る広さの敷地面積を買っていないことを証拠としてあげました。もっと多額の資金の用意ができるならば、もっと広い敷地を買うはずと考えたわけです。地価がそのように高まる理由は、需要が供給に対し相対的に強いために、地価の上昇率が利子率を越えるからであり、投機的売買は捨象して、土地売却は今日売ることの損失を覚悟した例外行為となり、売却の動機が、自家の新改築のような消費的欲望の充足と、経常所得を得るための投資資金の取得に限定されるからです。つまり、地価の上昇を待つよりも安全有利な投資先が容易には見当らないのです。

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