地価上昇率と需要

これまでの通勤限界外地が通勤限界地化すると、新たな限界地の需要には持家需要者の新需要が加わるために、地価は上昇します。そうすると、これまでの限界地は優良地に転化し、地価は新限界地との比較によって高まります。そして、需要の主力は新限界地に移らざるをえません。こような推移を繰返しながら、限界地の地価は、需要者たちの支払限度の多少にかかわらず、支払限度一杯に支払わせられます。このような意味で支払限度が限界地の地価を規定するのです。限界地の地価は需要者の支払限度と相互規定的であるがゆえに、その相互規定性に伴う矛盾を解決するために、通勤限界地は止まることなく外側への移動を続けざるをえないわけです。

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現実の通勤限界地の状態を観察すると、限界地の外側への移動は、多くの場合、漸次的ではなく断続的です。限界地化した地域に需要は集中しますが、その外側には一戸も建たないという状態がしばらく続きます。この現象は、農地としての状態が、多くの場合、そのままでは住宅の敷地としての条件を欠くためと考えられます。需要者は野中の一軒家では安全とは考えません。わずかに農道しかないところでは、通勤通学はいうまでもなく、日常生活でも困ります。水田では盛土が必要である。土地所有者としても、物理的条件が整わないからといって、将来は必ず高くなるとわかっている土地を、特に安く売るということはありません。ここに土地造成の意味があります。
限界地の地価が高くなると、近接した外側の土地所有者は土地造成や区画整理をやろうと考えるようになります。あるいは市町村が道路くらいは整備しようと考えるようになります。こうして外側の土地が限界地化するための前提条件が整えられてゆきます。
もう一つの条件として、不動産市場が整備されていないという点も作用しています。多くの場合、需要者は土地所有者と直接取引を行なうのではなく、不動産仲介業者などを通じて間接に買うのです。仲介業者は例外や気まぐれを対象としない場合が多く、物理的条件を欠いた土地はそのままでは仲介業者の対象にできないのです。物理的条件の整備が断続的であるために、通勤限界地の移動も断続的にならざるをえないのですが、地価だけの問題として取上げれば、この条件は捨象され、連続的な移動として差支えないのです。
通勤限界地の需要者の性格を規定する重要な要因として、地価上昇率との関係を考えなければなりません。地価上昇率が利子率を越えることが、供給側に供給を制限しょうとする意識を持たせる規定的な要因です。この高い地価上昇率は需要側にも作用します。持家を建てることは、単に住居を確保することとは別に、投資に近い意味を持ちます。株式や社債を持つよりも、土地を持つ方がはるかに有利であり、かつ、早く買うほど有利です。アパートや普通の貸家の居住者はもちろん、社宅や官舎の居住者までも、かなりの貯蓄ができ、借入金の見込があるようになると、土地を買いたいという気待になります。そして、すぐに家まで建てることができないとしても、用地だけは早く手に入れておこうとします。こうして、地価上昇率が高いことが土地需要一般を強めるというよりも、限界地の需要の主たるものが、こうした性格の需要にょって構成されているのです。
地価の水準がきわめて高くなると、一般サラリーマン、特に比較的若いサラリーマンにとって、持家を建てようとすると巨額の資金が必要なのですが、無理な措金をしてまでも速く土地を手に入れようとし、十分には満足できないはずの遠隔地でも狭い土地でも買おうとするようになります。それは地価上昇率が高いためです。土地を買うことが貯金、債券、株式のいずれよりも有利なのであるため、通勤の困難も、狭い面積でも我慢しなければなりません。ただ家賃を支払うだけで将来に期待のない貸家住いやアパート住いは、持家を持てるだけの所持資金を貯めるまでの腰掛けにすぎないものとなります。
このように、地価上昇率が利子率を越えることが、供給を制限する根底の要因であったと同時に、需要側に対しては無理な土地購入にまでかり立てる根底の要因となります。利子率を越えた地価上昇率は、両面から、一方では供給を制限し、他方では需要が持続するように作用することによって、自らの高い水準を維持するのです。なんらかの方法で、一度、地価上昇率を利子率以下に引き下げることができたならば、需要は滅少し、供給は一挙に増大することとなります。また、なんらかの方法で需要を滅少させることができて、地価上昇率が利子率以下に低下すれば、供給は一挙に増大します。しかし、地値上昇率と需給は相互規定的であるために、地価上昇率あるいは需要の一方だけを引き下げる契機を見いだすことが容易ではないのです。

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