家賃と所得水準

持家を建てる場合には、地価はコストの大きな要素となり、貸家アパートでは家賃は居住者の生活費に大きく影響します。他方、労働者、サラリーマンの所得水準はかれらの生活費によって規定されるという考え方があります。アパート限界地の運営費を除く家賃の規定は、建築費の償却と金利になります。家主相互の間に競争が生じるために、その家賃には理論的な意味での地代にあたるものを含みえません。建築費の金利にあたるものを家主は生活費に充当するのです。また、借手の所得水準は、借りる床面積の広狭、建築単価の高低の意味で建築費を通じて家賃に影響するだけです。限界地の内側においては、当然、地代が含まれますが、限界地に対する地理的優位によってそうなるのです。貸家についても同様です。戦災復興期には、アパートの供給は資金面で強く制限され、アパートに対する需要の方は甚だ強い状態だったのでアパートの借手は所得の大きな割合を劣悪な居住条件に対して支払わせられました。家賃に占める地代部分はきわめて高い水準にあり、いわば独占地代の性格をおびていました。そのころは、地代の高さが借手の所得水準に影響していたとみてよいかもしれません。

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ところが、近年では貸家、アパートに対する需給条件はかなり緩和し、限界地においては独占地代的な要素は解消しました。このことは家主間に借手を求める競争が生じていることを意味します。この競争は、一方では、居住条件の改善に現われ、他方では家賃の低下に現われます。古いアパートは別として、新築されるアパートの居住条件がなお十分に改善されないのは、家賃を下げるための競争の結果です。競争の二つの形のうち後者が優勢なのは、借手の所得水準がなお一般に低く、家賃を下げる方の形が競争の主流とならざるをえないためです。競争の結果、限界地では家賃のうちに地代を含みえなくなっても、所得水準の低さが貸家、アパートの居住条件の低さ、したがって家賃を規定しているのです。
以上、貸家、アパートの家賃が借手の所得水準に影響するのではなく、居住条件と家賃の高さが所得水準によって規定されるのです。大都市圏に若年抵所得者の大量の流入が続くかぎり、木賃アパートが増設されることは避けがたいわけです。
しかし、別の観点に立って見ると、家賃が所得水準を規定していると見ざるをえない現象があります。大都市圏とその他の地方では、かなり大幅に賃金水準の差があり、しかもその差はかなり安定しています。この賃金水準の相違は居住費の要否と関係が深いと考えられます。なぜならば、地方でも人口流出によって労働力の逼迫が起っているのに、大都市圏と大幅な賃金格差が維持されるためには、労衝力の供給側に条件の相違があるためと考えざるをえず、その相違の大きなものの 一つは居住費の要否だからです。人口の大都市集中の激しい現状において、賃金水準が地方に対し居住費以上の格差に達すると、地方からの労働力の補給量が増大し、賃金水準を地方の賃金水準プラス居住費の水準に押下げます。最近の労働市場は売手市場の様相を呈していますが、それでも人口流動の激しいなかでは、大都市圏と地方との間に均衡を考えないわけにはゆきません。
もちろん、居住費の差だけが均衝運動を規定するわけではありません。大都市圏と地方では通勤費や食費などもかなりの違いがあり、これらの相違も影響することとなります。しかし、人口の地方から大都市圏への流動の限界を基本的に規定しているのは、これらの要素ではなく、地方にいれはせ実家に住んで家賃は不要ですが、大都市へ行けば家賃が生じます。この決定的な相違を埋めるだけの賃金水準の格差が生じたがゆえに、現在のような激しい人口流動が現われていると考えられます。人雇う企業の立場としては、なんらかの形で住居を提供することなしには人を雇うことができません。
大都市圏へ集中する人口の最も比重の大きい部分は若年低所得層であり、過半は商業、サービス業の中小企業に雇われます。企業としては直接住居を与えますが、その分だけ賃金を上げるかしなければ、人はきてくれません。この条件は地方の中小企業の場合には考える必要のない条件です。他の条件が等しいとしても、居住費の差だけは賃金差をつけなければなりません。通勤費や食費の差は、さらに賃金の地域差を拡大する要因として付加されます。地方の賃金水準は居住費によって影響されませんが、大都市圏のように流入してくる人口のためになんらかの形で住居を新たに供給せざるをえない地域では、その賃金水準が地方より高くならざるをえないという限りで、居住費は賃金水準に影響するのです。
以上に見るように、一方では居住費の方が所得水準によって規定され、他方では大都市圏だけは部分的ではありますが所得の方が居住費によって規定されていると見ざるをえないわけですが、この矛盾はどのような解決の方法を持つのでしょうか。
大都市圏の労働者の所得水準が地方の所得水準に比較し高くなる傾向があるといっても、所得水準そのものが低いのであるため、貸家、アパートの借手は居住条件が劣悪でも家賃の低い方を選択せざるをえません。このような選択の作用を通じて、大都市圏と地方との賃金格差は抑制されます。このような抑制のきいた格差についてだけは、大都市圏の労働者などの所得水準は地方より高くなるという意味において、家賃が所得水準に影響することを認めなければなりません。
以上を要約して、大都市圏の労働者の所得水準は地方に比較して居住費だけ高くなるという意味は、家賃を規定するのは建築費の償却と金利ですが、それらが劣悪な木造アパートの建築費によって規定される水準、その水準だけの差があるということです。家賃がどのように高くても、その水準がすべて所得水準に影響するというのではありません。そして、所得水準の総体は居住費とは無関係であって、新たに住居を供給しなければならない大都市圏だけに、それに対応する所得水準の相対的上昇が認められるにすぎません。

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