地価の上昇

ある地域が限界地化して地価が上昇すれば、土地所有者たる農家は潜在的には巨額の財産所有者になるわけですが、貸家、アパートの需要量が制限されているために、十分に満足できる経営収入を得るほどの貸家、アパート量を確保することができないでいます。この欲求が満たされるのは、この地域が都心通勤者のための貸家、アパート限界地に編入される時であり、貸家、アパート需要の質的転換が生じるのですが、その前にも地域人口の増大に伴って需要は維持し、土地売却も持続するのです。

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それまでの中間段階においては、もう一つの売却動機として、貸家、アパート建築や商工業への投資というような健全な動機からではなく、地価が上昇するにしたがって、単なる消費的動機から土地を売るものもあり得るということをつけ加えておかなければなりません。十分な量の貸家、アパートを持てないでいる農家は、自身が満足でさる経常所得源を確保していないわけです。次第に増大する消費的欲求の充足は、高くなった地価の土地を僅かに売却すれば達成できます。地価の上昇が激しければ欲望もまた増大します。極端には、有頂天になった地主が放蕩のために土地を手離すことも決してめずらしくないのです。
このような売却動機にはその個人の事情に帰すべきものが多いと思われますが、農家の最初の土地所有規模の相違、つまり階層性の影響も見逃せません。一般に、所有規模の大きい農家ほど、早く十分な規模で貸家、アパートを建てる確率が大きく、規模の小さな農家ほど確率は小さくなります。そして、貸家、アパートの需要の制限の影響を受けることも多くなります。単純な消費的欲望の充足のために土地を手放す確率は、所有規模の小さい農家はど大きく、需要の側についても、支払限度によって限界地の地価が定まるといっても、すべての購買者が支払限度をはたいて土地を買っているのではありません。もっと余裕のあるものもいるのです。限界地のような不便な土地を買わざるをえない人の多くは、用意できる金額でようやく土地を入手する場合が多いというだけのことです。しかし、地価がこの水準を越えれば需要量は急滅するわけであって、この急滅を内側から外側へ移動した移動需要によって補充するのです。
かくして、限界地の固定は、一方では供給条件の質的転換を起し、供給量の漸減を生じさせるのに対して、需要側は地価上昇に対応して需要量を急滅させますが、他面では、内側からの移動需要によって補充するので、地価上昇の傾向は止むことができません。限界地の地価上昇は、限界地を購入しょうとする所得階層を上位のものに移動させ、これまでの需要者を需要から脱落させることによって、限界地から都心までの総土地需要のフローの量を抑制する方向に作用します。しかし、内側優良地のこれまでの需要階層を順次外側に移動させるのであるため、内側優良地の需要量、特に都心と都心に近い地域の宅地需要量を滅少方向に圧迫します。このことは限界地の地価の上昇を持続させながら、都心部の地価の相対的上昇率に現在以上に抑制が加わるということです。都心部の大気汚染や騒音、日照の不足などの公害はこの傾向に拍車をかけます。
限界地の固定化は限界地の需要者を所得階層の上位のものに順次限定することによって、土地需要の総量を抑制するょうに作用しますが、この抑制は限界地の地価上昇を抑制するょうに作用するのではなく、都心に近い部分の需要量を抑制する方向に向けられ、都心と限界地との相対差を縮小する方向に作用するということです。しかも、需要者にとって限界地の内側が優良地と意識される限り、優良地の地価と限界地の地価にはいぜんとして差が残ります。そして、固定された限界地では地価が急上昇しても、とにかく家が建てられていきますが、内側の優良地ほど需要量は滅少するために、優良地のスプロール現象はなかなか解消しません。しかし、地価が限界地に等しくなるということはありません。

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