親族の所有地や借地に家を建てる

マイホーム人手の最大の難点は、土地の入手ですから親族の所有地や親族が借りている土地の一部を利用して、家を建てる方法も考えてみましょう。
親族の所有地であれば、その所有者の承諾さえあれば、建物を新築することができますが、この場合の土地の利用権については、問題があります。
親族間の関係では、権利金はもちろん地代もなにも払わないといったものがふつうでしょうが、こんなときの土地利用権は、使用賃借権といって、借地法の適用がない非常に弱いものです。例えば父の債権者が、この土地を差し押え、競売の結果競落されると、建物の所有者である息子の立場は、父の立場と同様ということになり、競落人に対して、その土地の使用権を主張することができず、結局は建物を取りこわして土地を明け渡さなければならなくなります。また、父が死亡して相続が開始すると、たとえその地上に息子名義の建物があったとしても、相続税の対象となる相続財産の点では、この土地は、更地として評価されます。
こんなことにならないようにするためには、父と息子との間で、賃貸借契約を結び、土地賃借権を設定しておかなければなりませんが、第三者あるいは税務署などから、正当な賃借権があるとみとめられるためには、たんに契約書が完備しているといったことだけでなく、実質的にも契約当初に相応の権利金が払われているとか、その土地の時価に相応する適正な地代が払われていなければなりません。となると結局は、他人の土地を借りるのと同じような条件でなければならないことになりますから、この方法は、前述のような将来一抹の不安もあるといった点をふまえたうえでなければとれないということになります。

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次に、親族の借地の一部を利用して、マイホームを建てる場合ですが、この場合法律的には親族の土地賃借権の一部の譲受け、あるいはまた借りになりますので、地主の承諾を得なければ、適法な利用権を設定することはできません。これをしないで地主に無断で子供名義の建物を建てると、地主から無断譲渡あるいは転貸を理由に、土地賃貸借契約を解除されてしまうことになります。
もっとも、同居の親子間で、子供が結婚するためなど借地人側に特別の事情があるときは、たとえ地主に無断で借地上の一部に子供名義の建物を建てても、背信性がないとして、地主の契約解除の効力をみとめないとされています。いずれにしても、地主の承諾をえたうえで建物の建築にかかるほうが無難でしょう。
以上のように親族の所有地や借地上にマイホームを新築することは、不可能ではありませんが、新築資金のために住宅ローンを利用するときは、土地の所有者が、金融機関に対して、土地を担保として提供してくれなければ実現不可能でしょう。
夫婦や親子で子持資金をもち寄って、マイホームを入手するといった方法も良いでしょう。この方法で注意すべきことは、例えば、夫が一〇分の六、妻が一〇分の四の割合で資金をもち寄ってマイホームを建築したときには、取得した土地、建物についてその出資分に応じた共有の登記をしておかないと、贈与税を課税されるということです。とかく共有ということになじみがないので、夫あるいは妻の単独名義で、所有権保存あるいは移転の登記をしがちですが、単独名義で登記をすると、その人は他の人の出資分について贈与を受けたことになり、この分についての贈与税を納めなければならなくなります。
ですから、共有登記をしておけば特に問題はありませんが、ただ例えば一〇〇平米の土地を六対四の割合で共有にするとしますと、六平米、四〇平米を共有者各自が持っているわけではなく、法律上は、共有者全部の持っているものが一つの所有権ということになります。共有持分というのは、観念的な割合にすぎません。そこで各共有者は、共有物の全部についてその持分に応じた使用をすることができますし、増改築など共有物の変更は、全員の同意がなければできないことになっています。また、共有物の管理に関する事項は、各共有者の持分の価格にしたがい、その過半数できめることになります。
そして各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができ、もし共有者間で分割についての協議が調わないときには、裁判所がこれをきめることになっていますが、もし分割しなければならないようなときには、共有者の一人が、他の共有者の持分を買い取るといった方法で処理しているのが実状です。こんなわけで共有という形をとっても、法律的には特に心配することはありません。

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