不動産の取引態様を知る

業者が取引に関与するときには、その取引態様を明示することが義務づけられています。不動産広告に、代理、委任、委託、媒介、仲介、販売提携などとなっているのがそれです。このいずれかにより、業者の仕事の内容、責任のとり方、手数料に違いが生じてきます。
代理の場合は、第三者が売主、買主の代理人となって契約を行ないます。この場合、契約書に署名するのは代理人です。代理関係があるときは、代理人が行なった契約などの行為はすべて本人に効力が生じ、本人が行なったのと同じ結果になります。業者が代理人となるのは、委任契約によってなります。法律上の委任は必ずしも代理権をともなうものではありませんが、代理人であれば委任により代理権を授与されたことを証する委任状の交付を受けています。代理の場合は、売却または買受け依頼に合った物件を探し、その売主、買主と本人が委任した権限の範囲内で契約条件をきめ、契約を結びます。
これに反し、仲介(媒介も同じ)の揚合は、第三者が、売主、買主の契約を助けはしますが、契約するのは本人です。売却、買受け物件をさがし、売主、買主の仲立ちをします。代理の場合のほうが、仲介の場合よりも業者の責任が重く、まかせられている仕事の範囲も広いわけです。

スポンサード リンク
間取り

新聞の三行広告などに「委託」というのが目につきますが、これは、委任すなわち代理関係がある場合にも用いられていますし、 取引の仲立ちだけの場合にも使われていてあいまいです。前述の代理なのか仲介なのかを確かめましょう。
分譲地、分譲マンション等のパンフレットや新聞広告などで、売主としての分譲業者のほかに「販売提携(仲介)」「販売提携(代理)」などと表示し、業者が販売に参加している場合があります。「販売提携」は、販売力、信用力などのある業者が売主の信用と販売を補っている販売形態です。
販売提携の仲介は、「仲介」と同じで、売主の依頼により買主を探し、当事者双方の間に立って契約を成立させますが、販売提携の場合は、これが継続的、集団的に行なわれるところに特色があります。現実には、売主から多数の不動産(多数の区画の分譲地)を一括して引き受けて行なわれます。
販売提携の代理も、「代理」と同じですが、販売提携の場合は、これが継続的、集団的に行なわれます。
販売提携を引き受けた大手業者等は、提携物件の完成、引渡に責任をもちますが、代理と仲介を比べると代理のほうが、販売提携業者が営業所を提供して顧客と契約を締結する事務を行なうなど仲介より信用付与度が高いといえましょう。
販売提携が加わった宅地、建物の売買では、提携業者は、依頼者に対して「善良な管理者の注意」をもって、その事務を処理しなければなりません。また、業者は、依頼者との関係で責任があるだけでなく、業者の介入を信順して取引した一般の買主に対しても、損害を生じさせないように配慮すべき業務上の注意義務があります。そこで、業者は、物件の内容、権利関係など重要事項の調査、確認をしますが、業者が、注意を怠ったために買主が損害を被ったときは、その賠償をしなければなりません。したがって、提携業者が一流会社であれば、販売提携のある土地、建物は安心な物件といえます。
もっとも、売主と提携業者との契約は、期間をきめたものが多く、期間切れの場合には責任をもってくれませんから、契約に際しては提携業者に直接この点を 確認すべきです。
宅建業法では、業者が取引をする際には、宅地建物の内容や取引条件など重要な事項について、契約前に「重要事項説明書」を説明しなければならないことになっています。この「重要事項説明書」には次の事項が記載されています。
取引する土地平坦物の所在地、地目、面積等。不動産登記簿に記載されている所有者の住所・氏名、抵当権等が設定されているときはその種類と内容、設定者の住所・氏名。都市計画法、建築基準法等土地の利用を制限する法律とその内容。私道の負担。飲用水、電気、ガスの供給、排水のための施設の整備の状況等。宅地の造成工事または建物の建築工事完了前の場合には完了時の形状、構造(図面を必要とするときは図面を添付する)。契約解除の際の違約金の取扱等。
ですから、業者から土地や建物を買う際には、必ず売買契約書に印をおす前に「重要事項説明書」をもらい、説明事項の内容を確認することです。
かつて、某大手商社が自社の保養施設として購入した土地、建物を売却した際、「重要事項説明書」の交付が なされなかったため、購入者が土地建物の引渡を受けてはじめて給水施設のないことを知ったという例がありました。このトラブルなどは最初に「重要事項説明書」が交付されていれば、おそらく起こらなかったことでしょう。

間取り
マイホーム入手法/ 分譲住宅を購入する/ 借地に家を建てる/ 親族の所有地や借地に家を建てる/ 収入向住宅にする/ 住まいづくりのプラン/ 不動産業者の信用を調べる/ 不動産の取引態様を知る/ 分譲地の傾向/ 分譲地の価格/ 分譲地の現地調査/ 分譲地の規模と面積/ 宅地造成の許可/ 私道負担の有無を確かめる/ 造成前のときは前金保証書をもらう/ 法令上の制限の調査/ 権利関係の調査/ 契約書をつくること/ 手付金の交付/ 交渉預り金/ 他人の権利がついていないか/ 登記と引渡の条項/ 契約での定め方/ 契約不履行と解除/ 土地の引渡と付帯施設/ 間取りの基本的な考え方/ 間取りと家族構成/ 近隣との問題/ 施工業者の選び方/ 契約書作成の注意点/ 手抜工事の見分け方/ ツーバイフォー工法/ 完成引渡時の注意ポイント/ 増改築の場合の注意ポイント/ 増改築と屋根/ 増改築の工事費/ マンション業者の信用調査/ マンションの価格/ マンションの品質鑑別法/ マンションの契約と登記のポイント/ マンションの敷地が借地権のとき/ マンションの担保責任とアフターサービスの条項/ マンションの登記の条項/ マンション管理の問題点/ マンションの専用使用権/ 建売業者の信用調査/ 建売住宅の価格/ 敷地の広さと周辺の環境を調べる/ 建物の構造体に注意/ 建売住宅購入の契約と登記の注意/ 建売住宅の売主の責任/ 建売住宅の場合どんな欠陥を修補してくれるか/ 中古住宅の上手な購入法/ 中古住宅購入の契約と登記の注意/ 担保に入っている住宅の購入/ 借地権付住宅の購入/ 中古マンションの購入/

       copyrght(c).間取りガイドドットコム.all rights reserved

スポンサード リンク

プライバシーポリシー