分譲地の価格

土地には同一のものはけっしてないといわれています。そのため、土地の価格を評価するのはたいヘん難しい仕事で、専門家としては不動産鑑定士がいます。評価の方法は、(1)原価方式(原価法)といって再調達原価から求める方法と、(2)比較方式(取引事例比較法)といって売買のあった事例を比較検討する方法と、(3)収益方式(収益還元法)といって土地の活用による収益から価格を求める方法があります。
既成宅地の価格が(3)の方法によってきめられるのに対し、分譲地の場合(その大半が造成地)は、ふつう(1)の方法によってきめられます。まず用地費(土地代金、仲介手数料、税、負担金)、調査測量費、造成工事費を原価と考え、それに、販売費(広告宣伝費、販売提携費、営業費)、経費(支払利息、事務費)、利潤を加えた額が算出され、その金額でどのくらいの販売可能宅地がとれたかで分譲予定単価がきめられます。さらに、各区画の良し悪し、周辺の地価相場(取引事例、地価公示価格)なども考慮されて価格がきめられるというのが一般的な価格のきめ方です。このうち、分譲地の場合は、原価の造成工事費の額に一番大幅な開きがあるといわれています。ですから、価格が高いか安いかは、後述の交通、環境、面積、施設などと関係するのはもちろんですが、業者の宅地造成力と地価額揚の占める割合が大きいといえましょう。このようなことを頭に入れて、たんに面積あたりの単価の安さにまどわされないで選ぶべきです。

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間取り

分譲広告のうち、新聞やチラシ広告には分譲する物件の価格を全部かかげるスペースがないため、一番せまい区画の面積と価格、一番広い区画の面積と価格とともに、客が目標にしやすい区画とその価格をもあわせてのせるように自主規制しています。安い区画を買おうと思って見に行っても、それは一個しかなく売約済だからといって高いものをすすめることがよくあったからです。
この目標にしやすい販売価格というのは、販売区画を値段ごとに集計し、一番区画数の多いもののことで、これを最多販売価格、または主要価格帯と名づけて利用者の便に供しているわけです。ただし、この最多販売価格該当の区画が必ずしも販完総区画の平均面積を意味しているわけではありませんから、購入する際は対象地について詳細に記述したパンフレットを取りよせてじっくり販売価格や面積などを検討することが必要です。
また、販売価格一覧表ももらって自分が購入しようとしている区画の販売価格を確認して下さい。購入後に会社の販売価格より高く買わされたことがわかったという例もあります。
なお、分譲地の売買では、業者の手違いなどで二重売買が行なわれ、その解決に二、三年を費やすというようなこともあります。結局、一方が同じ会社の他の土地を引き渡されることになることが多いのですが、その場合、たいてい差額を要求されているようです。
現在では土地の仕入れ価格も上昇しているから前の価格で土地を引き渡したのでは会社が大損害を被ってしまう、差額を出してもらいたい。というのが会社の言い分のようです。しかし、宅建業法では、宅地や建物を分譲しようとする者は、いったん広告をしたらその広告の有効期間中は広告した販売価格で分譲すること、売買契約書には売買代金等を記載することが義務づけられています。ですから、途中で買主に不利になるような条件変更をすると、宅建業法上の誇大広告として罰せられることになるわけです。
そこで業者が考え出したのが広告の有効期間です。宅地、建物を売りに出し、販売し終わるまでに相当の期間がかかる場合には、その間に人件費や建築資材の高騰など経済情勢が大きく変化することがあり、それでも値上げできないのでは困るというので、広告中に有効期間を入れるようにしたわけです。つまり、この広告の有効期間内だけは広告をした価格で分譲しますという意味です。期間を過ぎたら値上げをするかもしれませんという宣伝の手でもあります。

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