分譲地の現地調査

買いたい分譲地物件の目安がついたら、まず第一に、現地調査を行ないます。分譲広告には、宅地または建物の所在地が示されることになっていて、ふつう○○町○番地と行政上の名称が表示されていますから、まず、市販の地図で確かめ、物件説明書やパンフレットと照合します。それから、登記簿謄本、登記所にある地図の写しで確認します。しかし、これは頭の中で対象地の所在、面積、形状などをとらえたことにすぎませんから必ず現地調査を行ない、対象地とその所在地域が現実にどのような姿で存在しているかを確認する必要があります。
現地調査は、必ずこれから行なう生活と同じ行動を尺度に行なわなければなりません。休日や晴天の日の調査だけでは、わからないこともありますから何度も現地に足をはこびましょう。分譲業者の自動車で対象地だけを確認し、ただちに駅へ戻るというのではごく一部に行ったにすぎません。最寄駅からは徒歩で対象地に行き、求めようとする宅地を調査、確認した後その属する近隣地域を十分に観察します。

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間取り

住宅地と都市の中心部との近接性は重要です。居住者は、一般に都心にある会社などに勤務していますし、都心部以外、例えば郊外の工場に勤務するとしても、家族の通学、買物、娯楽、文化活動など都心部に依存することが多いからです。
対象地から最寄駅までの距離をまず調査します。道路距離で一、二〇〇m以内くらいが徒歩圈の住宅地で、若干都心部より最寄駅が離れていても便利です。深夜帰宅の多い人にはタクシーを待つ必要もありません。
この徒歩圏をこえる距離の住宅地は、一般にバス利用となりますが、バス停留所までの距離は、徒歩圏内であることが条件でしょう。バスについては、その運転間隔と混雑度に注意します。特に、通勤時間帯の頻度と乗車の難易には十分気をつけましょう。
徒歩圏外の住宅地では、自転車を利用することも考えられます。この場合、駅付近の自転車置場の有無とその費用、途中の街路の安仝性を確認します。
次に、最寄訳から通勤、通学先までの交通機関の実状調査は重要です。運転間隔、混雑度など調査内容はバスと同じですが、特に時間距離が問題です。そこで、最寄駅が特急電車や急行(快速)電車の停車駅であるかどうか、乗りかえ駅であるときは、その所要時間なども調査ポイントとなります。
通勤、通学は毎日のことですから着席しうるかどうかも調査します。例えば、A駅が、始発駅B駅より都心に三駅近い位置で、乗車時間が三〇分以上の場合、都心部に近いA駅最寄の分譲地よりB駅付近の分譲地のほうが良いといえます。
このほか、運賃にも注意しましょう。
また、道路については、近隣地域と対象地の接面街路の二つの面から調査する必要があります。幹線道路は、工業地の場合と異なりあまり近くに存在するのはマイナスです。自動車交通による騒音、排気ガスによる公害、通行の難などがあるからです。住宅地でも街路が良好であれば駅、商店街へ便利です。
しかし、幅員の大きい準幹線道路として機能している道路が商店街や駅への順路にあり、信号、横断歩道がない場合は、通行の安全性に問題があり、幼児や老人を家族にもつ家庭の住宅地としてはさけるべきでしょう。
道路については構造にも注意します。未舗装の道路は雨の日に苦労します。
対象地の接面街路については、幅員、舗装の有無、街路の位置を調査します。また、対象地が道路と等高に接するか、高低差があるかも観察します。
さらに、日常生恬と直接関連する近隣商業地が重要です。これらの商店街は、徒歩圏内にあることが条件です。
小・中学校、公園、病院、郵便局、銀行、託児所などの位置も注意します。家族構成によりその必要度は まちまちですが、一般に小・中学校と医院は不可欠の施設といえます。商店街や病院が整備された高級地という広告をし、そこから徒歩三〇分もある公団団地近辺の写真をのせていた例があります。
分譲地は、数多くの画地から構成されますが、良い住宅地は、各画地面積も大きく、道路も整然としています。小画地が並んでいるのは、将来の環境が心配です。
環境維持のため建築協定を販売時に準備している分譲地が最近見られますが、良質の住宅地となる可能性が高い土地といえます。
対象地そのものは良く観察されますが、見落とされがちなのが隣接地です。例えば南側の隣接地の地表面が対象地より五m高いといった場合、日照は確実に阻害されます。このほか、アパート、工場など、環境にマイナスとなる建物が建設される可能性にも注意すべきでしょう。

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