分譲地の規模と面積

分譲地の広告には、個々の宅地の面積のほか分譲地全休の面積が坪で表示されているのがふつうです。
分譲地には、数区画の小さなものから数千区画の大規模なものまでありますが、一般に大規模の分譲地のほうが安心です。これは、譲価格が適正である(国土利用計画法により一定面積以上の取引は許可または届出を要する)、信用ある売主と造成業者によることが多い、公園などの公共施設が充実しているなどの理由によります。分譲地の個々の画地面積は、中規模の面積でそろっているのが良く、小区画の分譲地は、将来スラム化する可能性があります。
分譲地の単価は、純宅地で判断します。安い土地と喜んで購入した宅地が法地(土盛、石垣などの傾斜地)や道路の負担を含んでいて予定の建物が建てられないことがあります。この紛争で最も多いのが私道負担です。単価が安くても、住宅を建てられない土地があれば非常に高いものにつきます。また、境界石も必ず確認し同時に区画割図だけでなく実測図を分譲業者からもらい、面積不足などのトラブルにならないようにしましょう。国有地である河川敷まで含めて売られたという悪質な例もあります。
高級な分譲地と思って購入したのに、分譲地内に地主還元地や業者保留地があり、地主が勝手な建物を建てて、分譲地のバランスを崩してしまうということもあります。現に分譲地の真中で地主が鉄くず業を営みトラブルになった例もあります。

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良好な宅地を比較的安く求める方法として土地区画整理事業が行なわれた宅地を購入する方法があります。土地区画整理事業というのは、土地の所有者などの権判者がお互いの土地を持ち寄って、少しずつ道路など公共施設の土地を出し合いながら(滅歩方式)、きちんとした宅地づくりを行なうシステムです。
区画整理事業は、公共施設の整備が完全に行なわれ、健全な市街地の造成が図られるよう厳しい監督のもとでなされますし、国や地方公共団休の補助がありますから、施行地は、ふつうの宅地より良く割安といえます。しかし、いろいろと難しい問題がありますので、次に注意すべき点を説明しましょう。
施行者には、個人、組合、市町村、都道府県、公団などかなりますが、宅地の購入には、施行者が誰であるかより土地区画整理事業がどのような段階であるかが問題になります。工事が終了し、換地処分が行なわれた後の宅地の購入はふつうの土地購入と変わりありませんが、広告等に「土地区画整理施行ずみ」と書かれている土地でも工 事のみが終了し、換地処分はすんでいない場合が多いようです(換地処分が済んでいないと換地処分後に清算金を徴収されることがある)。
これから土地区画整理事業を施行する予定(工事着手前)であるか施行中であるか、換地処分がすんでいるか等は、市町村役場の担当課(都市計画関係の課)に問い合わせればわかります。
工事着手前の土地を購入する場合。(1)まず将来この区域について事業を施行するということだけが都市計画で定められてはいるか、まだ事業計画等の認可がなされていない場合は、将来事業が施行されると、その土地は道路、公園等の公共施設用地および保留地(事業費にあてるために売却される土地)のために滅歩をされたうえ、さらに他の揚所に換地をされるということ、および事業計画等の認可がなされるまで二階建て以下で木造、鉄骨造等移転、除却が容易な建築物以外のものの建築は許可されたいということを覚悟しなければなりません。
(2)次に、事業計画等の認可はなされているが実際の工事が行なわれていない場合は土地の外見からは(1)の場合と異なりませんが、近いうちに減歩をされたうえに現在の位置とは多少異なるところに仮換地指定がなされることになります。また、登記簿上は民有地であっても、事業計画決定前から道路等公共施設用地として使用されている土地には換地が与えられず、金銭により清算されることになります。なお、(1)の場合は、移転・除却が容易な建築物の建築は必ず許可されますが、(2)の場合は、施行の障害となるおそれがあると認められる建築行為等は全然許可されません。
仮換地を購入する場合。工事が進捗し、仮換地の使用収益ができるようになると、仮換地の段階で売りに出される場合があります。施行地区内の土地を購入して後に紛争が生じるのは、ほとんど、この仮換地を購入した場合ですからとくに注意しましょう。
まず仮換地の売買は法律上は仮換地に対応する従前地の売買という形をとるため、従前地と仮換地との対応関係を調べる必要があります。一筆の従前地に対して一筆の仮換地が定められている場合や、数筆の従前地に対して一筆の仮換地が定められ、その仮換地全部を購入する場合はとくに問題はありませんが、一筆の仮換地の一部を購入するときは従前地をその仮換地に対応する部分とそうでない部分とに分筆しなければなりません。また一筆の従前地に対して数筆の仮換地が定められ、そのうち一筆の仮換地を購入するときも、従前地についてその仮換地に対応する部分を分筆しなければなりません。分筆をする場合、仮換地と従前地とが照応するように分筆するのが望ましいのです。
いずれにせよ、従前地の分筆をともなう場合には必ず施行者に相談し、あわせて仮換地指定の変更もしてもらって下さい。仮換地指定の変更がないと、たとえ従前地の分筆がなされても、法律上は、仮換地は売主と準共有という形になり、単独では使用できないことになります。
なお、工事が施行されると、従前地の状態が不明になり、従前地の実測ができないため、従前地の分筆が認められないこともあります。
さらに仮換地の売買には、換地処分により確定する清算金についての取扱を契約書で明確にしておく必要があります。清算金が交付されることになっても、徴収されることになっても、それは売主に帰属するというのが合理的かもしれません。
保留地予定地を購入する場合。保留地の所有権は法律上、換地処分があって始めて施行者に帰属するのですが、事業費は換地処分前に必要ですので、保留地予定地のままで換地処分前に、将来施行者に帰属することとなる保留地の所有権を売買しています。この場合、保留地予定地の所有権の登記は換地処分までできませんので、抵当権等登記を必要とする担保権の設定はできません。しかし、使用収益は自由ですから、固定資産説は課されます。なお、仮換地を購入するのと異なり、換地処分により清算金を徴収されることはありません。
区画整理施行地区内の土地の登記。前述のように、仮換地の指定があると、従前地の使用収益権能は停止されますが、その宅地の処分権までは失われませんので、従前地の売買という形をとりながら現実には仮換地の売買がなされ、したがって所有権移転の登記も従前の土地について行なうことになります。また、保留地予定地については換地処分がすむまで所有権の登記ができないことは前に述べました。
なお、換地処分がされますと、従前地と換地処分の結果を合致させるために、一定期間、登記所の登記簿が閉鎖され、施行地区内の土地および建物についての一般の登記は一切できないことになりますので、この間の所有権移転、抵当権設定等にあたっては注意する必要がありましょう。

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