宅地造成の許可

宅地を造成するには、都市計画区域で一定面積以上のものには、都市計画法による開発行為の許可が必要とされています。この許可を受けていない宅地を購入すると、住宅を建てようとしても建築確認が受けられないおそれがあるなどやっかいなことになります。
宅建業法では、業者が造成地を販売する場合は、あらかじめ開発行為の許可等を受けなければならないことになっています。ですから、分譲地の広告を見たり、現地を調査するときは、開発行為の許可が適法になされているか、工事の完了検査がなされているか、いつなされる予定かを確かめます。
この開発許可のほか、農地を宅地にするには、農地法による届出または許可が、また、大都市周辺の丘陵地などの傾斜地を中心に指定された地域では、擁壁や排水施設などについて宅地造成等規制法の許可が必要とされています。さらに、都道府県や市町村の条例、 規則などによってこれより厳しい開発規制をしているところもあります。これらについても所定の手続がすんでいるかどうかを確かめます。許可を受け検査に合格した分譲地には現地に標識を掲示することになっています。

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間取り

分譲地は、山林や農地が宅地化された造成宅地が多くなっていますが、造成宅地でも従来からのその土地固有の自然の条件を引き継いでいます。
一般に、宅地は洪水、がけ崩れ、地すべりなどの危険のない日当りと排水の良いところが好ましいとされています。
地質は宅地の排水の良否、地盤の安定性、庭木の成育などに大きく関係します。上層が浸透性のある土譲で、下層に砂・砂利があり、その下に岩石層があるのが良い土地です。粘土質のものや田の土のような腐食土は排水も悪く、地盤心安定するまで時間がかかるといわれています。このような宅地では、敷地がいつも水ぽく、新築にあたっての基礎工事の補強や排水のための追加施設を要するといった費用がかさみます。砂地は建物を支える力に問題があり、岩質土は地盤は安定して良いのですが、庭木のために養分のある土を入れなければならなくなります。
地勢は、排水の面からまったくの平坦地より多少傾斜があったほうが良く、日照の面から、北下がりより南下がりが良いでしょう。今日では、傾斜を上手に利用して変化のある家を建てることができます。また、その宅地に接している道路や付近一帯の地勢も調べておきましょう。
さらに、造成後の地盤と開発前の状況との関連を確認しましょう。従前なんであったところで、どのように切土、盛土が行なわれたかということです。
地形は、間取り、玄関や車庫の位置、庭の作り方など住宅設計に決定的な影響を与えます。その宅地の間口、奥行、道路の方位、道路と宅地との高低差、隣接する宅地との高低差が主な確認事項です。特に、間口、奥行は、壁面後退距離や北側斜線制限を考慮のうえ検討することが大切です。宅建築法では、分譲地の工事完了前の販売には、宅地の形状、寸法などを示した図面を購入者に交付するよう義務づけています。
道路は私たちが利用する公共施設のうちでも最も基本的なものです。道路つきの良し悪しは宅地の利便度に大きく影響しますし、建物は原則として幅員四m以上の道路に二m以上接した敷地でなければ建てられません。
路地の奥になっている敷地では、道路から敷地までの路地が長くなるにしたがって、路地状部分の幅を広くしなければならない場合があります。
宅地造成は、ふつう開発行為の許可を得て行なわれますから、工事の完了公告がなされていれば、開発行為の許可申請の段階で道路の扱いになっているものについては、自動的に道路となりますが、小規模な分譲地では許可対象にならないものも多く、問題がおこりがちですから注意しましょう。

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