法令上の制限の調査

土地の取引と利用には、種々の法令上の制限が課せられています。これらの制限は、購入後の土地利用はもちろん、財産価値にも重大な影響がありますから、契約前に都道府県庁や市町村役場の担当課でこの点をよく調査しましょう。
都市計画法では、大都市近郊および人ロー〇万人以上の都市などについては、都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に分け、市街化調整区域内は市街化を抑制し、原則として、宅地造成や住宅建築を禁止しています。もっとも、市街化調整区域内の土地でも 開発許可を得て造成された宅地に、許可申請時の予定建築物を建築するのは差支えありません。しかし、都市計画法施行以前に造成された無認可宅地については、建築に際し、あらためて知事の許可が必要となります。
このように、市街化調整区域では、土地利用に相当きびしい制限が課せられていますから、まず購入しようとする土地が市街化区域、市街化調整区域のいずれに属するかを役所で確認のうえ、所要手続などについて十分説明を聞きましょう。

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次に重要なのは地域、地区制です。これは、主として建物を用途、形態の両面から規制するほか、土地利用の増進、環境の保護をはかるために定められるもので、都市計画区域内の土地をいろいろな地域、地区に区分しています。
市街化区域には、十二種の用途地域が定められ、建物の用途、形態(建ぺい率、高さ制限等)について規制がなされています。市街化調整区域内では、用途地域の定めがないのがふつうですが、同区域内の造成宅地の場合には、開発許可の内容として用途制限が定められることになります。
そのほか、特別用途地区内の建築制限、防火地域、準防火地域内の建物の構造制限などがあります。また、建築協定を締結して販売されるケースもふえてきました。さらに、都市計画道路、土地区画整理事業等の予定区城内の宅地に建築する場合は知事の許可が必要になり、許可が受けられるのは、一定の要件を 備えたものにかぎられます。
土地はその主な用途によって田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地に分類され、地目がつけられています。地目はその土地の登記簿に記載されています。しかし、長い年月の間に登記された地目と現況とがまったく相違し、現在の状況からは登記簿の地目が想像もつかないようなものになっていることが往々にしてあります。
前述のように、土地は、その利用率取引について様々の制約がありますが、その制約が登記上の地目によっていることがありますし、また地目によって、その土地の過去の状況もわかりますので、地目の調査はおろそかにできません。
地目によって制約の生ずる代表的なものは農地法による制限です。現況がどのような状況であれ地目上農地であれば農地法の制約を受けますが、地目でいう田、畑、牧場、原野が農地法にいう農地または採草放牧地となります。また、地目は山林であっても、利用状況から農地あるいは採草放牧地として農地法の適用を受ける場合もありますし、また、保安林であればこれを解除しなければ利用は困難です。公衆用道路、水道用地、運河用地等応これを廃止し、宅地等に変更するには手続を要しますし、境内地であれば、処分について宗教法六法や所有社寺の規則による手続が必要になります。したがって、単純な宅地、山林、原野の場合以外は十分な注意が必要です。なお、法律上の問題ではなくても、ため池や水路は地盤の問題があり、墓地は感情的な問題があります。

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