権利関係の調査

契約を結ぶ前に、物件の売主は誰か、担保権がついていないかなど権利関係を調査します。権利関係も現況調査と同様、まず登記簿で調べることができます。
登記簿上の所有者がほんとうの所有者でなかったり、仮登記や抵当権がついていたりすると、せっかく土地や建物を買っても権利を失うおそれがあります。
売主は物件の所有者で、登記簿上も所有名義人になっているのがふつうですが、売主、所有者、登記名義人が異なっていることもあります。
登記名義人だけが異なっているときは、登記簿を調べればすぐわかることですから、なぜ売主、所有者と登記名義人が違うのかを調べましょう。このようなことは、売主が登記名義人から土地、建物を取得したときに登記を移転せずそのままにして、さらに転売するときに多く見られます。こんなときは、売主がほんとうに売却する権利をもっているかどうかを調べます。また、売主が売却する権利をもっていても、登記名義人が売主に登記を移すのか、あるいは中間省略登記といって、売主を省略して直接買主に登記を移すのかを確かめておきましょう。このような注意を怠らなければ、登記名義人が異なるだけのときはそれほど重大な問題は生じないでしょう。

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ただ、取引が完了する前に登記名義人が死亡し、事情を知らない相続人との間で紛議が生じたり、あるいは登記名義人と売主との間で紛争(代金の未払い等)が生じて買主までその影響を受けたり、また登記名義人の債権者から差押を受けたりして思いがけぬトラブルにまきこまれることもありますから、このような取引のときはなるべく取引完了を早くするとか、手付金や中間金の支払いをひかえて、登記の移転のときに代金の大半を支払うように心がけるべきです。取引の当初に、まちがいなく売主に処分の権利があり、買主にただちに登記を移転する旨の書面を登記名義人から提出してもらっておくとよいでしょう。なお、不動産業者が介在する取引のときは、登記上の権利者が誰であるかが「重要事項説明書」に必ず記載されているはずですから、この点をよく確かめましょう。
これと異なり、売主がほんとうの所有者でない場合にはやっかいです。登記が無効であったり、すでに第三者に処分してあってその処分が未登記であることもあり、登記名義人であることだけでただちにほんとうの所有者だということはできません。また、登記名義人が売主の被相続人で、相続登記未了のまま売るようなときにも、売主のほかにも相続人がいて、売主だけでは単独に処分することができないという場合もあります。
売主がほんとうの所有者でない場合であっても、処分の権限をもっている場合は買っても大丈夫なわけですが、この場合には、どのような事情でどのような権利をもっているかを調べる必要があります。もっとも、売主が売却の委託を受けていて、正当に処分権をもっている場合には、売主のほうでもかえって本当の所有権者が別にいることを明らかにするでしょうから、問題の生ずることは少ないかもしれません。売主が勝手に他人の物を売ったようなときは、やっかいです。この場合、法律的にはたんに他人の物を売ったといっただけでその契約が無効となるものではなく、売主はその物を所有者から取得して買主に移転する義務があり、買主はそのような売主の義務が履行できなかったときにはじめて契約の解除をしたり、損害賠償の請求ができることになっています。しかし、その権利を実現して損害を実際に回収できるかどうかわかりませんから、売主が真の所有者かどうかを調べることがたいせつです。売主がほんとうの所有者かどうかを調べるのは非常にむずかしいことですが、固定資産税を誰が納めているか、前の所有者との関係、売主と物件との従来からのつながりなどを調べます。また、登記簿上、短期間の間に何人も所有者が変わっているものは要注意といえるでしょう。

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