契約書をつくること

法律的には、契約書をつくらなくても、契約は成立し、その契約は守らなければなりませんが、たんなる口頭の契約ですと、契約が成立したかどうか、契約の内容がどうであるかをめぐって、水掛論争になりかねません。そういう紛争をさけるために、また紛争がおきたときの証拠とするために契約書をつくらなければなりません。また、契約書をつくると、心理的にも契約をまもらなければならないという圧力がかかるものです。
ところで、契約書をつくるといっても、一条一条検討しながらつくるというのではなく、業者が用意する印刷された契約書にしかるべき事項を記入し、署名、捺印するというのがほとんどです。
このような印刷された契約書に署名、捺印するときは、まずよく読むことがなによりも大切です。そして、少しでも疑問の点があったら、その点を売主に問い質してみるとか、専門家に聞いてみましょう。例えば、印刷されている契約書には、「本件土地の所有権移転登記に要する登録免許税、登記手続費用、その他本契約に関する費用は買主の負担とする」となっ ているのがふつうですが、いったい、「その他本契約に関する費用」にはなにがあるのか問い質してみましょう。
また、自分がその条文で不利だと考えたら、交渉して訂正する努力もしたいものです。例えば、前例で、そうした費用を売主と折半したいと交渉してみることも必要です。

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契約書に記載されている条項以外にも気のついた点は、交渉して追加しましょう。交渉してというのは、話し合って合意ができたらという意味です。例えば、天気のときはよいが、雨が降ると、なかなか水がひかないような土地ではないかと思ったら、そのような湿地帯でないことを保証させるとか、もし湿地帯であったら、ただちに契約の解除ができるとか、減額できるといったようなことを合意して書いておけば、そういう事態がおきたときに、紛争解決が容易です。もっとも、そう書いておかなくても紛争の処理はできますが、それには長い時間がかかるでしょう。
契約書に書いてあることは、売主と買主とを拘束しますが、必ずしもすべてがそのとおりに拘束するとはかぎりません。例えば、契約書で、代金の支払いが期限に遅れれば、なんらの催告を要しないで契約は解除されたものとする、というようになっていても、代金の不払いがあれば、なんらの意思表示を要しないで、契約は当然に解消するというのは、買主にとってあまりにも酷ですからこのような場合は、不払いがあれば解除権が発生し、その解除権を行使してはじめて契約は解消されるという意味に解釈されています。
不動産業者が売主になっているような場合は立会人の必要はないでしょうが、売主が一般市民であるような場合には、立会人をつけておいたほうがよい場合もあるでしょう。立会人というのは、契約締結の際に立ち会って、契約が成立したことや、契約の内容を証明する人のことですが、この場合には契約書を三通つくってその一通を立会人にも渡しておきます。そうすれば、買主が契約書を紛失しても、立会人が証明してくれます。
訂正した場合は、印をそこに押して、欄外に訂正した旨を書き、署名、捺印しましょう。
契約書が何枚かにわたっている場合は、それがつながっていることを証明するために、つなぎ目に印を押します。
なお、印紙をはらなければなりませんが、はらなければ、罰金または科料に処せられるだけで、契約の効力が影響を受けることはありません。
契約書に必ず記載しておきたい事項は次の点でしょう。まず目的物件を正確に記載すること、代金を正確に記載することが大切です。代金を記載する際、「坪当たり○○万円として計算した」としておけば、もっと明らかになります。次に手付の意義、取扱や、代金支払いの方法も必ず記載しましょう。そのほか、違約した場合の損害賠償、税金の負担を誰がするか、土地に抵当権がついている場合の措置なども記載しましょう。

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