手付金の交付

土地の売買契約を結ぶとき、「手付金」を買主から売主に交付するのがふつうです。「内金」というのは、代金の一部弁済のことですが、手付を意味する場合もあります。それぞれの場合について、金銭を渡した趣旨、金額なとがら判断するはかないでしょう。内金であれば、代金債務の履行がなされたことになります。
なお、手付は実際に交付されてはじめて手付の効力が生じます。
手付には次の種類があります。
(1) 証約手付 契約が成立したという証拠にするための手付です。売買契約書の作成を後にし、手付の交付を先にするのがふつうです。手付の交付(受領証がある)は契約成立の証拠となるわけです。手付ならば、みなこの機能をもっているといってよいでしょう。
(2) 違約手付 違約罰としての手付で、ふつうは、売主が違約した場合は、受領した手付を倍にして買主に返し、買主が違約した場合は、売主は受領した手付を没収することができるという表現になっています。さらに、もっと損害があれば、このほかに損害賠償の請求ができるようにしているものもあります。心理的に契約の履行をさせる機能をもっているといってよいでしょう。
(3) 解約手付 解除権を留保した手付のことです。買主は、交付した手付を放棄していつでも契約の解除をすることができますし、売主は、受領した金銭を倍にして返せば契約の解除をすることができるというものです。将来の事情の変動に応じて契約をやめにする余地を残しておくために受授される手付です。ただ、この手付は、相手方が履行に着手すると契約の解除はできません。履行に着手とは、例えば、売主が、代金支払時期がきたので、何度も、早く支払ってくれれば、それと同時に移転登記をするからといっているようなときなどをいいます。

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このように、手付には三種類のものがありますが、手付の金額については定めていませんから、自由にとりきめてよいわけです。ふつうは代金の五分から二割あたりで、一割というのが最も多いようです。
しかし、手付金が代金の一分にもみたないような場合には、当事者の意思として解約手付とみることは適当でないと思われます。わずかの金額の損失を覚悟すればいつでも契約を解除できるというのは、なんのために契約をするのかということにもなるからです。こういう場合は、証約手付で、交付した金銭は代金の一部前払いと考えてよいでしょう。もっとも、判例のなかには、そういう場合でも解約手付だとしたものもあります。
手付金として五割近くの金額を交付しているような場合は、手付と書いてあっても、内金と考えるか、違約手付と考えたほうが当事者の意思にそっていると思います。
契約書では、手付金○○円を交付し、分割払いの場合、最後の支払いの析の代金にそれを充当すると書いてあるのが多いようです。前述のどの手付に当たるのかは書いていませんが、この場合も判例は、解約手付であるといっています。しかも、違約手付となっていても、解約手付としての機能を失うものではないといっています。したがって、違約手付としたいものは、はっきりと違約手付であって解約手付ではないと書かないとだめだということになります。
不動産業者が売主となって、買主から手付を受領する場合には、以下のような制限がつけられることになっています。
第一に、その手付がどのような性質のものであっても、解約手付としての機能をもちます。買主は、交付手付金を放棄し、業者は、それを倍にして返せば、解約することができます。
第二に、代金の額の一〇分の二をこえる額の手付を受けることはできません。したがってそれ以下なら、例えば、代金額の一分であったとしても、解約手付になります。
第三に、業者が手付を立てかえること(貸すことも分割することも)は禁止されています。
第四に、この制限に反して、買主に不利な特約を結んでも効力を生じません。

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