他人の権利がついていないか

多くの売買契約には、欠陥(瑕疵)のない土地、建物を譲渡することを保証する旨の条項が入っていて、売主に欠陥のない完全な所有権を売ることを義務づけています。また、欠陥があったときは、瑕疵担保責任といって法律上も損害賠償や、契約解除を求めうることにはなっています。しかし、たとえこのような保護があっても、実際には買主が受ける損失を完全に填補できるケースはまれで、無用の紛争にまきこまれることはさけられません。そこで、買主としては売買に際してまずこのような欠陥の有無、そのような欠陥があるときは早急にこれが抹消できるかどうか、確かめる必要があります。
このような欠陥の有無は、抵当権、仮登記など、多くのものは登記が必要なのですから、登記簿に登記されているかどうかによってわかります。登記を要しない借家権のようなものがある場合には、居住関係を調べることによってある程度わかります。また、借地権は地上建物の登記があれば権利を主張することができるものですから、土地だけの売買であっても、地上建物についての調査をおろそかにできません。

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売買物件に、売買予約や停止条件付代物弁済予約を原因とする所有権移転の仮登記がついている場合には、後日この仮登記にもとづく本登記がされると、買主の所有権移転登記は抹消しなければならなくなりますし、抵当権の仮登記がついていると、本登記により、買主は抵当権の負担のついた所有権を取得したことになり、競売される危険も出てきます。仮登記は必ず本登記されるとはかぎりませんが、抹消された後に契約するか、抹消を条件に契約するにしても、代金の支払額、支払時期を仮登記抹消と合わせるなどよく考えて契約しなければなりません。
仮差押は、金銭債権をもつ債権者が、将来の強制執行を保全するため、債権順に相当する範囲で、債務者の財産の処分を禁じ、現状を変更できないようにしておく手続です。したがって、仮差押登記のある不動産を買って、所有権移転登記をしても、後日仮差押債権者が勝訴判決をえて強制執行してくると、これに対抗できなくなります。そこで、仮差押のついた物件を買う場合は、売主に仮差押債権者との紛争を解決させるか、債務者に仮差押の取下けか執行取消を交渉するかして抹消しておく必要があります。
仮処分命令は、特定の不動産について、その所有権を主張し所有権移転登記を求めて債権者が、現在の登記名義人に対し、譲渡その他の処分禁止を求める場合などに出されるもので、命令に違反して買主が移転登記をしても、仮処分債権者が、訴訟で勝った場合は、仮処分債権者は、勝訴判決によって登記申請をすれば、仮処分登記後の所有権移転登記は抹消されることになります。仮処分は、金銭債権が問題となっている仮差押と違って、売買物件そのものが紛争の目的となっているだけに、仮差押の場合より、解決がむずかしく、仮処分申請が取り下げられるか、執行取消などによって、登記が抹消されないかぎり、買うべきではありません。
売買物件に抵当権などがついていて登記されていますと、たとえ買主が義務の全部を履行し、移転登記をすませても抵当権者等が権利を行使してきたときには取得した権利を失うおそれがあります。
したがって、登記簿を十分調べ、抹消されていないこれらの登記があるかどうかよく検討しなければなりません。そして、少しでも疑問のあるときには弁護士の判定をえたほうが無難でしょう。
また、抵当権などがついている物の取引では、代金決済のときに売主はその代金で債務を弁済し、抵当権などを抹消して買主に移転する場合があります。このような取引の場合、そのとおりに履行されればいいわけですが、代金支払い、権利(登記)の移転、欠陥の抹消を同時に行なうようにしませんと、代金支払いと権利の移転との間に買主が思わぬ損害をこうむる危険があります。このような場合、抵当権などの権利者、売主、買主が登記所に集って、一挙に抵当権などの抹消と、代金支払い、権利(登記)の移転の手続を行たってしまうのが皆で安全です。
また一応調べた結果、抵当権などがなくても、土地、建物の取引は通常は契約の締結から、取引の完了までの間に、かなりの日時が経過しますので、その間に新たな欠陥が生ずる場合があります。したがって取引初期の段階でこれらの欠陥の存否を調べるだけでなく、最終決済の段階で再度欠陥の存否を調べる必要があります。
また、欠陥が発見されたときは、その欠陥が抹消されるまで代金の大半の支払いを留保するか、少なくとも欠陥の抹消と引替えに支払うようにすべきです。

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