登記と引渡の条項

土地・建物の売買では、買主は、目的物件について、売主から所有権移転登記と引渡を確実に受けることが最も重要です。そこで、特に登記については、買主は売買代金の支払いと引替えに、売主から所有権移転登記申請に必要な書類を渡してもらうのが一番安全です。
しかし、分譲地の売買では、買主が大勢いるため、買主全員が代金を売主に支払った後、一定期日にまとめて移転登記申請を売主側で行なうので、買主は登記申請に必要な書類をあらかじめ売主に預けるというのがふつうです。多数の人を相手とする取引であるため、このような集団的な処理もやむをえないでしょう。この点からも、買主としては信用のある売主を選んで取引するほかないことになります。

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不動産の売買契約では、売主がAという人にその不動産を売ると約束していても、Aに所有権移転登記をする前に、Bにその不動産を売ってしまい、Bに登記を移してしまうと、Aはその不動産の所有権を取得することができなくなります。もっとも、Bが故意にAの不動産の取得を妨害する意図でその不動産を買ったものである場合とか、その他Bの不動産の取得がAとの関係で背信的なものとなる場合には、AはBの所有権を否定することができることがありますが、そのためには、Bに訴訟をおこさなければならないでしょう。
このような二重売買でなくても、Aとの売買契約を締結した後、売主がその不動産をBに担保に入れてしまうとか、売主に債権のあるCがその不動産を差し押えるというようなことがあると、競売により、Aは所有権を失う結果になってしまいます。
そこで、契約をしてから移転登記までかなりの日数がある場合とか、移転登記を受ける前に買主が内金など相当の額のお金を売主に支払う場合などには所有権 移転仮登記をしておいたほうがよいわけです。仮登記をしておけば、その後に他の人に登記が移されても、所有権を取得できます。
分譲地の売買では、買主が契約締結時に、前述の手付金、内金と、かなりのお金を支払うようになっています。また、場合によっては、中間金を支払う場合もあります。その場合には、その土地に仮登記をつけることができれば安心なのですが、分譲地の売買のような集団的な取引では、売主側であらかじめ契約書を用意していて、買主としてはそれに印を押すだけで、仮登記をすることになっていないのがふつうです。ですから、買主としては、必ず契約書をよく読んで、多額のお金を支払った後、移転登記までかなり待たされることになっている場合には、契約書に仮登記の条項があるかどうかに注意し、なにも規定していなければ、仮登記をしてくれと売主に交渉したほうがよいでしょう。
買い受けた物件が約束どおりのものでなかったという場合には、売主の責任を追及できます。まず買い受けた分譲地が売主のものでなく、買主が所有権を取得できないときは、買主は売主に対して売買契約を解除するから支払った代金を全額利息をつけて返せということができます。買主が他人の土地であったことを知らなかったときは、さらに買主がこうむった損害を賠償せよといえます。
買い受けた分譲地の一部が他人のものであったというときも考え方は同じです。ただし、残りの部分だけでもよいというときは、契約解除はできず代金を減額させるだけです。反対に、残りの部分だけでは住宅を建てることができないというときは、契約全休を解除することができます。ただし、事実を知ってから一年以内にかぎります。
次に、実際に測量してみたら契約で定めたとおりの面積より小さかったという場合もあります。一平米当たり一〇万円ときめて一〇〇平米土地をI、〇〇〇万円で買ったところ実際には九〇平米しかなかったというときは、面積の不足に気がついてから一年以内であれば、代金の減額請求または契約全休の解除をすることができます。ただし、このような手段がみとめられるのは、単価をきめて契約面積にかけあわせ代金総額をきめた場合(数量指示売買)にかぎられることに注意して下さい。ある土地を見て一括していくらと定めた場合、あるいは登記簿上の面積でよいとして買ったときには、代金の減額も契約の解除もみとめられません。
しかし、分譲地は、広い土地を区切って売るのですから、契約書で約束した面積の土地を売り渡す責任が売主にあるとみるべきでしょう。分譲地の売買では、登記面積と実測面積の不一致のほかに売買契約書上の分譲面積と登記面積の不一致がおこる場合があります。これは売主が、分譲部分についてあらかじめ分筆登記をすませている場合にはおこらないのですが、分筆登記がすまないうちに売買契約を結ぶ場合には、契約書に、分譲計画面積を書いておくので、後で分筆してみると、面積に多少の差異がでてくることがあるわけです。そこで契約書には、このことを予想して、分譲計画面積と分筆後の登記面積が違っても、買主は異議を述べられないことになっているものがあります。
技術的な制約もあって、契約書の分譲面積と実際に分筆した後の登記面積が完全に一致することはむずかしいかもしれませんが、少なくともその差異分については売買代金を清算することにすべきだろうと思います。

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