契約での定め方

買った土地に他人の権利がついていた場合には、承知のうえで買ったときは別として、買主は、そのために目的を達成できなければ、他人の権利の存在を知ってから一年以内であれば、売主に対して契約を解除し、損害賠償を請求することができます。
登記された抵当権が実行されたため土地を奪われた場合には、売買契約を解除して支払った代金をとりもどし、損害賠償を請求することができます。また、買主が自分で支出して抵当権を抹消したときには、支出した費用を売主に支払わせることもできます。
土地や建物にかくれた欠陥があった場合には、たとえ売主に過失がなくても、欠陥が発見されてから一年以内であれば売主に対して損害を賠償せよといえますし、また土地、建物を買った目的をはたせないというときは、契約そのものを解除し、あわせて損害賠償を請求することができます。

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以上いずれの場合にも売主は買主に対して責任をとることになりますが、売買契約でその旨をきめておかなくても買主は民法の規定によって保護されているので売主の責任を追及することができます。
しかし、売買契約で逆に「売主は担保責任を負わない」と特約をすると、その特約は原則として有効となり、買主は保護されなくなります。分譲業者は、このような特約をいれたがります。例えば、「目的物に隠れた瑕疵が発見されたときは、買主は、引渡から一年内に限って、契約を解除し、損害賠償を請求することができる」というぐあいです。
買主は、うっかりと「一年間は面倒をみてくれる」と考えがちですが、これは「瑕疵(欠陥)が発見されてから一年間」という民法の規定を「引渡から一年間」に短縮する特約であって、買主にとってはきわめて不利なものです。
実際にもこのような特約が多く、そのためトラブルが続発したので、宅建業法では、不動産業者が売主になるときの瑕疵担保責任の期間は、少なくとも「引渡から二年」としなければいけないと定めました。しかし、それでもまだ短いので、このような特約はいれないでほしいと交渉してみましょう。
分譲地の売買契約でも、契約の解除に関する条項をいれることが少なくおりません。もっとも、契約解除の条項といっても様々なものがありますが、多いのは次の二つです。
一つは、前述の手付金との関係で定めるものです。
手付金の条項は、当事者に契約不履行がなくても、相手方が履行に着手するまでは、手付金額相当の損失を覚悟すれば契約を解除できるということを明らかにしています。
このような定めがある場合には、売主の側でも同様に契約を解除することができることに注意して下さい。なお、手付金を放棄するだけでよい、ということを明確にしておくためには、手付金の条項の後に「売主または買主が前項に従ってこの契約を解除するときは、相手方は、前項に定めるところを除いて、損害賠償金その他一切の支払いを請求することができない」という第二項を追加するとよいでしょう。

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