契約不履行と解除

契約書では「売主または買主がこの契約に違反し、かつ、履行の催告に応じないときは、相手方は、この契約を解除することができる」と定めるとよいでしょう。ところで、契約が成立した後は、みだりに解除をみとめるべきではありません。
代金の支払いとか物件の引渡、登記の移転のように、当事者の基本的義務の不履行は別として、付随的な条項、例えば境界確認、測量、固定資産税等の分担、契約書作成費用などについての軽微な違反があったからといってただちに契約を解除できるということにならないようにすべきです。いいかえれば、先の条項のうち「この契約に違反した」という文言に相当するのはどのような場合であるかについて、あらかじめ話し合っておくこと、そして別に「この契約について解釈上疑義がある場合には、売主および買主は、協議の上決定する」という協議条項をもうけて、話合いによる解決の道を開いておくことが大切です。そのためには、先の条項のように「履行の催告に応じないときは」という文言をいれることが必要です。期限が到来してもいきなり解除するのではなく、○○日までに履行してほしいという催告をしたうえで、その日までに履行がなかった場合にはじめて解除することができる、としたほうが当事者双方にとって好都合です。

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売買契約の成立後引渡までに、物件が滅失したり毀損したりすることがあります。その原因が売主側の過失にあれば、売主は契約不履行の責任を負います。買主のほうでは、なんら損失を負担しないどころか、売主に対して目的物の滅失、毀損によって買主がこうむった損害を賠償させることができます。
目的物の滅失、毀損が買主の過失に基因することは実際にはあまりないでしょうが、そのような場合には、買主が損失を負担します。
これに対して、売主にも買主にも過失がなく、不可抗力によって目的物が滅失、毀損したという場合には、誰が損失を負担すべきでしょうか。
契約締結前であれば売主が負担し、引渡後であれば買主が負担するのは当然ですが、契約締結後引渡までの間の事故の場合には、民法では、「債権者ノ負担ニ帰ス」と定めました。買主にとってみれば、自分の過失によって滅失したのでないのに代金だけは全額支払わなければならないということになります。
それでは、買主は安心して買えないということで、当事者の間の特約によって民法の規定とは違う定めをすることができます。たとえば、「この契約の締結後売買物件の引渡を行なう日までに、売主または買主のいずれの責めに帰すべき事由にもよらないで売買物件の全部または一部が焼失、流失、陥没その他によって滅失または毀損したときは、その損失は、売主の負担とする」と定めるのです。分譲地の売買契約書はすでに印刷されていることが多いでしょうが、内容をよく検討し、危険負担の特約が入っているかを確かめ、入っていない場合には、特に建物付の場合は、入れるように交渉すべきです。
綿密な調査をすませ、間違いのない契約をしたら、最終代金の支払いと引替えにいよいよ登記です。前述のように分譲地では、所有権移転登記に必要な書類を売主にあずける場合が多いでしょう。
なお、登記用書類も登記費用も売主に渡してあるのに、約束の期日までに所有権移転登記が完了しない場合は、すぐに売主に問い合わせ、はっきりしないときは自分で事情を調査してみるべきです。
登記の申請が非常に遅延しているというようなことは、一人の買主の問題だけではないのですから、他の買主たちと共同して交渉にあたり、問題があるときはみんなで弁護士に相談しましょう。
また、所有権移転登記がすむと、買主のために新しい権利証ができるのですから、これを確実に渡してもらわなければなりません。
権利証を渡してもらったら、さらに登記簿謄本をとってよく調べてみましょう。
登記簿謄本は、売買契約を締結する前によく調べることが必要ですが、そのときにはついていなかった抵当権がその後についているということもないとはいえません。抵当権などがついているときは重大問題ですから、厳重に売主に抗議し、ただちに抹消する ように要求しなければなりません。
また、権利証には買主の住所氏名が正しく書かれていても、登記簿には誤って記載されているということもありますので、その点も確かめ、そういう誤りがあれば、早急に訂正手続をとってくれるよう売主に交渉します。

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