土地の引渡と付帯施設

分譲地の売買では、土地の引渡についても一定の期日が定められていて、売主から買主たちに同じ日に引き渡すというのが多いでしょう。しかし、登記の申請と違って、いっせいに処理しなければならない必要性はそれほど強くないので、早く建物の建築にかかりたいというような事情があるときは、土地の引渡時期を早めてもらうよう売主に交渉してみましょう。
引渡を受ける際には、造成工事がしっかり行なわれているかどうか、地境が明らかになっているかどうかなどをよく確かめます。
分譲地の場合は、ふつう買主全員が共同で利用する施設がもうけられていますが、これらは買主全員で共有する場合と、売主が所有権を留保していて買主は施設の利用権しかない場合があります。また、これらの施設の敷地となる部分についても、買主全員の共有の場合と、売主が所有権を留保しているものがあります。そこで、これらの点がどうなっているか、あらかじめ契約書でよく確認しておくとともに、現物も確かめなければなりません。
なお、敷地が共有になる場合は、その部分について買主名義に移転登記がなされるわけですが、これは他の共有者といっしょに、それぞれの持分が登記されるので、自分の持分を確かめ、その登記が確実になされたかどうかを確認しなければなりません。共有となる土地があるときは、敷地の所有権を処分するときは、共有土地の持分もあわせて処分することを忘れてはなりません。反対に、共有土地の持分だけを、敷地部分とは別に、売却するようなことはしないほうがよいでしょう。この点、共有土地の持分だけの売却を禁ずる旨の条項が契約書に入っていることかあります。

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共有となる施設、およびその敷地は、本来その共有者全員で管理し、管理費用も持分に応じて負担すべきものです。しかし、実際問題として困難なことなので、売主あるいは売主が推せんする管理会社で、共有施設の後々の管理もやってくれるようになっているのが望ましいわけです。そういう管理会社があるときは、そこに管理料を支払って管理を委託することになります。これは売買契約書とは別に管理委託契約書が用意されているはずです。この委託条件がどうなっているか、管理料はいくらで支払いの時期はいつかというような点もよく確かめて下さい。
分譲地の買主が全員で利用する施設が、全員の共有でなく、売主の所有となっている場合は、使用料を支払うことになります。
なお、付帯施設によっては、その利用上の諸規則を定める必要がでてきます。付帯施設の所有権が売主にある場合は、付帯施設の使用について売主と買主との間に締結される契約中にこの点が規定されているでしょうが、付帯施設が分譲地の買主全員の共有であるときは、買主全員が協議して、付帯施設の利用基準のようなものを定めることになるわけです。しかし、実際はそれも無理なので、売主側でその点をおりこんだ契約書をあらかじめ用意しておき、買主全員に印を押させるようになっているのが多いでしょう。
分譲地を購入しても、すぐに建物を建てず、しばらく空地にしておくという人もいるでしょうが、空地はゴミ捨場や物置場として地主に無断で利用されたり、隣接地の人が越境して建物をつくってしまったりすることがあります。また、雑草が茂って近所迷惑になることもありますし、さらには地面師にねらわれて、他へ売られてしまうという危険もあります。ですから、分譲地を購入したらときどき見に行き、ながく空地にしておくときは、所有者の氏名を書いて、立入禁止の旨を表示した立札を建てるとか、しっかりした構をつくって入れないようにしておくとかきちんとした管理が必要です。
なお、分譲地の買主間の様々なトラブルについても、売主に文句をいっていく人が多いのですが、これは、本来売主が責任を負う筋合いのものでなく、買主相互間で解決すべき問題です。
なお、住宅ローンを利用した場合、ローンを全部返済したら、ローンを利用の際土地、建物が担保に入っているはずですから、その抵当権などを抹消しておかなければなりません。借入金を全額返済した以上抵当権がついていても返済金を要求されることはありませんが、後日その土地、建物を売買したり、相続したりする場合に問題となります。通常金融機関が抹消手続を代行してくれ、借入者が手数料を負担しますが、借入者としても金融機関にまかせっきりにしないで、登記簿謄本を取り寄せてもらって、抵当権などが確実に抹消されているかを確認しましょう。

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