マンションの価格

マンシヨンの価格は、同じ三DK、同じ専有面積でも、立地条件、設備、建築仕様によって大幅に違ってきます。業者が価格をきめる際には、まず、一様のマンションの収入と支出を考え、それからその周辺の取引事例や、業者が経験から知った客の好みなども考慮されてきめられます。ですから、まず収入と支出の内訳を見て価格を吟味してみましょう。
収入としては、一棟のマンション内に計画された住宅や店舗の売上高が計上されるわけですが、その売上高は登記の対象となる専有面積に分譲平均単価を乗じて出されます。しかし、実際の収支計画では、支出に適正な利潤率を加えて逆算していますから支出の吟味が重要になります。支出としては、大別して原価、販売費、経費、利潤が計上され、原価はさらに細分されて用地費と工事費になります。

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用地費は、マンションの敷地となる土地代、進入路拡幅のための土地代、日照問題解決のための補償費、仲介手数料(用地取得のための)税、負担金、測量、調査費、既存建物解体費といった諸費用です。
工事費は、土木外構工事費、建物本体の工事費、場外の関連工事費、設計監理料、モデルルーム工事費、地鎮祭、上棟式、竣工式等の工事経費等です。
販売費は、広告宣伝費、販売手数料、販売提携費、営業費等です。
収支差金利は、以上の支出を一応全部金融機関から調達することを前提にして、入金ペースと相殺しながら金利計算をし、収交差金利を計上します。
利潤は企業によって違いますが、マンションの場合一〇%から一三%程度が通常のようです。
ふつうはこれらの支出のうち、用地費、工事費、広告宣伝費に大幅な開きがあるといわれています。ですから、販売を開始してから、売り切れるまで長くかかっているのは、何か問題があって人気がないということと、それだけ支出が余分にかかっていて割高だといえるでしょう。この段階では、分譲単価は平均販売単価としての意味しかありません。
次に、各階ごとに、同じ階でもその位置によって各ユニットの分譲価格がきめられます。ふつう、建物価格プラス土地価格をその効用比率(階層別、部分別による建物の標準的な単位当たりの賃貸料または分譲床の単位面積当たりの効用度の差異を評点化し指数化したもの)の割合で配分して行なわれています。マンションの場合は、居住のための利便性、快適性などが評点作業の際の決定要因となります。ふつうは、上層階ほど日照、眺望がよく、柱や梁部分が小さくなっているので、価格が高くなっています。また同一階では、東南面の角部屋が最高に高く、ついで西南面や妻側に開口部のある部屋、真中に位置する部屋、北側に位置する部屋の順で値が安くなっています。エレベーターのない五階建て程度のマンションでは、二階が高く、三階、四階、五階、一階の順になっているのが通例です。
価格表をみて、これらの通例と極端に違うときは、その他の理由があるとみて十分検討してゆく必要があります。竣工後、隣地に建物が建つと、日照、採光がさえぎられるためであるかもしれません。
以上のように、マンションの一?当たりの単価は、諸種の要因で異なってきますが、それでも地域別には一つの指標となる平均的な一?単価の統計がありますのでそれも参考にするとよいでしょう。
ところで、いったんきめられた価格はその後値上げされることがあるのでしょうか。公正競争規約では、資材高騰などの異常事態があったときは、「建設中の物件のうち、すでに契約ないし予約に至ったものの価格改訂は、宅建業法上みとめられないが、まだ契約ないし予約に至っていない部分については、過去に広告行為を行ない広告有効期限が経過していないものであっても一定の要件のもとに価格の改訂を行なうことは支障がない」という取扱いにしています。したがって、契約後は値上げはできませんが、契約してない未販売部分については、訂正広告等をして改訂できることになっています。

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