マンションの契約と登記のポイント

一棟の建物のなかに独立して建物所有権の目的となる数個の部分がある分譲マンションなどでは、その建物およびその付属物の権利関係は建物の区分所有等に関する法律によって規定されています。
マンションの建物と付属物は、専有部分と共用部分に分かれます。
専有部分とは、区分所有権の目的となる部分のことをいいますが、区分所有権の目的となりうるためには、それが構造上、利用上も(住居、店舗、事務所など、一戸建ての建物と同じ用途に供することができなければならない)独立しているものでなければなりません。
専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の付属物を共用部分といいますが、これ以外のものでも、例えば集会室や応接室などもともとは専有部分となりうるものについても、規約で共用部分とすることができます。前者の建物の構造上当然に共用となる玄関、ロビー、廊下、屋上などを法定共用部分、後者の規約により共用とされるものを規約共用部分といいます。

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専有部分は、各区分所有者の専用のもので、各自が自由にこれを使用してもよいのですが、共同住宅ですから、建物の保存に有害な行為その他建物の管理または使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為は禁止されています。
共用部分については、各区分所有者は、共用部分をその用法にしたがって使用することができます。共有持分は、専有部分の床面積の割合によりますが、共有持分のみの処分は禁止され、専有部分の処分があれば共有持分も処分されたことになります。
建物の本体部分(建物の基礎、支柱、外壁、屋上)は、建物が物理的に存立するために必要な部分として共用部分であると考えられています。そこで、互いに隣接し合っている専有部分と共用部分の境界はどこかという問題が生じます。
この点については、壁心、床スラブの中心線を境にして、専有部分側にあるものは専有部分とする考えもありますが、専有部分側の内装を除いて他は共用部分という考えのほうが有力です。後説によれば、区分所有者は、壁、床、天井の部分は、勝手に変更することはできないが、内装は自由にできるということになります。
建物の付属物である電気、ガス、水道、共同テレビ線、冷暖房用の配管、配線などについても、どこまでが専有部分に含まれるかの問題がありますが、一般的に本管は共用部分、支管は専有部分となり、計測器等その接合部分は、それを除去すれば他の区分所有者に影響を与えるときは共用部分、そうでないときは専有部分と考えられています。専有部分に合まれるものであれば、その保守、修繕、改造などはその専有部分の区分所有者一人の負担となり、共用部分に合まれるも のであれば、各区分所有者の共同負担ということになります。
ベランダ、バルコニーが、専有部分、共用部分のいずれに属するかは問題のあるところですが、法定共用部分であるとする考え方が有力です。マンションも、建物完成前に図面で分譲される場合が多いのですが、そのときは、買主に建物が引き渡される前に支払った金銭について、業者は前金保全措置を講ずるよう義務づけられていますから必ず前金保証書をもらいましょう。

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