マンションの敷地が借地権のとき

分譲マンションは、その土地利用の権利が所有権である場合と借地権である場合とがあります。借地権付マンションの売買契約書を見てみますと、借地権については、たんに「借地権設定契約で別にこれを定める」としか書いてないのが少なくないようです。ですから、買主としては売買契約書のほかに借地権設定契約書も検討する必要があります。
マンションの買主(区分所有者)が個別的に賃貸人(売主)と契約を結ぶ方法と買主全員が共同で賃貸人と契約を結ぶ方法があります。前者によれば、借地契約は個別契約ですから、地代、賃料は別々にきめて支払うことになり、契約の解除も各別になされることになります。これに対し、後者によれば、いろいろ難しい問題があるところですが、借地権の準共有が成立し、地代、賃料は全休的にきめて支払うことになり、契約の解除も共同でなされると考えてよいでしょう。また、前者による場合は、どうしても借地の範囲が不明確になるので、登記することが難しいでしょう。

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マンションの敷地は全休で一筆の土地であるとはかぎらず、数筆に分かれていることがあります。また、借地契約書に記載されている敷地面積が売買契約書、重要事項説明書、パンフレットなどに記載されている敷地面積と合っていないことがありますから、その点を借地契約書で確かめておかなければなりません。
マンションは堅固な建物ですから、借地期間は六〇年ですが、特約で三〇年とすることもできます。なお、借地期間が満了しても、マンションが存在していれば、正当事由がないかぎり、借地契約は法律上当然に更新されますが、この点は、ふつうの借地契約の場合と同じです。
借地権には地上権と賃借権があって、地上権は地主の承諾なしで自由に譲渡したり賃貸することができますが、賃借権は賃貸人の承諾がないかぎり譲渡したり転貸することはできません。ただし、賃借人(区分所有者)が区分所有権といっしょに敷地の賃借権を譲渡したりまたは転貸するに当たり、賃貸人の承諾が得られない場合には、裁判所に「賃貸人の承諾にかわる許可」の裁判を申し立てることができ、許可があれば、賃貸人の承諾がなくとも敷地賃借権を譲渡し転貸することができることになっています。もっとも、特約があれば敷地賃借権の譲渡、転貸ができます。実際にも、分譲マンションの敷地が賃借権の場合は、賃借権の譲渡、転貸について賃貸人(売主)の承諾があらかじめ特約でなされているのがふつうです。地上権と賃借権のもう一つ大きな違いは登記の点です。地上権の場合は特約がなくても地上権者(区分所有者)は地主に対して地上権設定登記をせよということを法律上の権利として請求できますが、賃借権の場合は特約がないかぎり賃借人(区分所有者)は賃貸人に対して賃貸借の登記をせよということを請求することはできません。しかし、建物保護法は、建物の登記をしていれば権利を主張できることにしていますから、前記の違いもほとんどないといってよいでしょう。

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