マンションの登記の条項

マンションの売買で買主が売主から取得する権利は、専有部分の所有権(区分所有権)、共用部分の共有持分、土地の権利(土地の共有持分か借地権の準共有持分)ですが、その登記について契約書では、「本件物件の建物の表示登記および所有権保存登記ならびに土地の所有権移転登記の申請は売主および買主が協力してこれをおこ なう」とか「売主は買主に対し本件建物の所有権移転登記をしなければならない」(売買契約書)、「賃貸人(売主)は賃借人(買主)が本件土地上に有する賃借権の準共有持分につき土地賃借権の設定登記を申請することを承諾する」(土地賃貸借契約書)などと定められているだけなので、買主が取得する権利と登記との関係がわかりにくいので、次に、その点について説明しましょう。

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分譲マンションの登記は、普通の土地、建物の登記と同様、建物の登記と土地の登記に分かれていて、登記用紙が表題部、甲区、乙区、共同人名票の用紙からなっています。登記の種類として表示の登記と権利の登記があり、前者が表題部に、後者が甲区(所有権)・乙区(用益権・担保物権)に記載されます。違う点は、建物の登記の次の点です。表題部には全休建物(一棟の建物全休)の表題部と専有部分(区分建物)の表題部があって、前者には全体建物の形状・構造・規模その他全休建物に属するすべての区分建物に共通する事項を記載することになっていること、登記用紙の編成は、まず、全休建物の表題部、次に、各区分建物の表題部、甲区、乙区、共同人名票という順序ですることになっていること、共用部分の登記は規約共用部分としての建物部分または附属建物についてだけであって、この登記(表示の登記)をすると、それ以後、独立の取引対象となる余地はなくなるので、甲区、乙区に権利の登記をすることはありえないことなどです。
ところで、区分所有権の取得登記(保存登記・移転登記)は、区分建物の甲区に記載するのですが、そのためには、その区分建物の表題部ばかりでなく、全体建物の表題部がもうけられていることが必要です。したがって、新築の場合ですと、建主(売主)が建築完成のときから一カ月内に全体建物および区分建物について表示の登記をし、さらに、各区分建物について所有権保存登記をしたうえで、区分建物の買主にその所有権移転登記をすることになるのですが、売主のほうで建物についての登記をしないで買主にさせることもあります。この場合、買主は、区分所有権取得のときから一カ月内に表示の登記をしなければならないことになっていて、この期間を徒過すると過料に処されます。次は、土地の登記ですが、これは、区分所有者全員の共有登記(甲区に記載)、または地上権、賃借権の準共有登記(乙区に記載)であるのがふつうで、その場合、必ず、各自の持分割合を登記することになっています。
分譲マンションの引渡は所有権移転や残代金の支払いと同時であるのがふつうですが、引渡が登記の申請より先の場合と後の場合とがあります。ただし、提携ローンを利用して買う場合には、買主が売買代金全額の一〇分の三をこえる金額を支払ったときは、引渡をする前に登記の申請などをすませておかなければならないことになっています。

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