マンション管理の問題点

分譲マンションのような区分建物では、共用部分や、付帯設備はもちろん、専有部分の使用さえも、他の専有部分や共用部分からの制約を受けざるをえません。そのために、区所有法では、規約を定めて足らないところを補うことができるとされ、この規定にもとづいて、管理規約や使用規則がきめられ、実際の管理運営がなされています。
ところで、ここで管理というのは、物の性質を変更しない範囲で、その利用または改良をする行為のことですが、専有部分の管理は、当然に区分所有者が、個々の責任で行なうのが原則ですから、主として問題になるのは、共用部分の管理です。共用部分を変更するには、全員の同意、改良工事をするときは、四分の三以上の同意がなければなりません。変更、改良以外の管理は過半数の賛成できめることになります。

スポンサード リンク
間取り

良い管理者を定めることは、マンション生活を快適にするだけでなく、建物自体の寿命を保つためにも大事なことです。
区分所有法は、管理者の制度を法定し、選任を容易にするとともに、その地位の安定と権限の明確化をはかっています。もっとも、法律上管理者をおくことが強制されるわけではありませんので、区分所有者が、自ら管理をすること(自家管理方式)も差支えありませんし、区分所有者がふつうの契約による管理人を置く事と(委託管理方式)を排斥しているわけではありません。また、管理者は、区分所有者でもそうでない者でも差支えありません。さらに、法人であると個人であるとを問いません。
管理者は、規約で指定してあるのがふつうですが、規約で定めていないときは、集会の決議で選任されます。なお、管理組合がある場合には、その組合の理事長が管理者として法定の行為をする権利義務をもつとされています。
管理者は、共用部分を保存し、共有者の合意や集会の決議を実行し、規約で定めた行為をする権利を有し義務を負うとされています。そのほか管理者は、民法の委任に関する規定でも規律されます。
管理者の最も大事な義務は、事務および決算の報告義務です。管理者は管理費を徴収し、公租公課の徴収事務を代行することもありますし、共用部分からの収益金も保管します。このような金銭収支について、区分所有者に報告し、その承認を求める必要があります。これは「自家管理」の場合でも、「委託管理」の場合でも同じです。管理者は、その規約に定められた管理業務を行ない、また、委託管理の場合は、その委託契約で定める事項についての権利をもち義務を負います。
マンションでは、建物の管理や使用方法について、取りきめをし、あるいは話合いの場を持つ必要があるのは当然です。区分所有法も、規約と集会についての規定をもうけています。
区分所有者は、その全員の合意によって、建物、その敷地、付属施設の管理またはその使用に間する区分所有者相互間の事項を規約で定めることができるとしています。区分所有者の建物などの管理使用に関する合意を、単なる契約にすぎないものとすれば、区分所有権が譲渡された場合に、その契約で譲受人までも当然に拘束するというわけにはいかず、不都合が生じます。そこで、規約に区分所有権の承継人をも拘束する効力を与えたのです。なお規約の設定は、書面によらなければ、区分所有法の規約としての効力はありません。
規約にはふつう次のような事項が盛り込まれています。対象となる物件、専有部分の範囲、共用部分の範囲、共用部分の持分および処分、共用部分のうちの特定部分の専用使用、共用部分の管理・修繕・整働の諸費用の徴収、積立金、用法、規約の効力・改廃などのほか、管理組合があるときは、その組合に関する事項などです。建物の用法については、専有部分について、居住用・店舗用・事務所用などその物件によってそれぞれの用法が定められることになるほか、共同の利益を害するおそれのある使用方法の禁止を定めています。例えば、動物の飼育、危険物や悪臭を発する物品の持ちこみを禁止し、専有部分の改装や造作、大型重量物の搬出入、窓やベランダ等に看板や広告宣伝物を設置することなどを同意事項と定めるなどが、ふつうにみられる例です。

間取り
マイホーム入手法/ 分譲住宅を購入する/ 借地に家を建てる/ 親族の所有地や借地に家を建てる/ 収入向住宅にする/ 住まいづくりのプラン/ 不動産業者の信用を調べる/ 不動産の取引態様を知る/ 分譲地の傾向/ 分譲地の価格/ 分譲地の現地調査/ 分譲地の規模と面積/ 宅地造成の許可/ 私道負担の有無を確かめる/ 造成前のときは前金保証書をもらう/ 法令上の制限の調査/ 権利関係の調査/ 契約書をつくること/ 手付金の交付/ 交渉預り金/ 他人の権利がついていないか/ 登記と引渡の条項/ 契約での定め方/ 契約不履行と解除/ 土地の引渡と付帯施設/ 間取りの基本的な考え方/ 間取りと家族構成/ 近隣との問題/ 施工業者の選び方/ 契約書作成の注意点/ 手抜工事の見分け方/ ツーバイフォー工法/ 完成引渡時の注意ポイント/ 増改築の場合の注意ポイント/ 増改築と屋根/ 増改築の工事費/ マンション業者の信用調査/ マンションの価格/ マンションの品質鑑別法/ マンションの契約と登記のポイント/ マンションの敷地が借地権のとき/ マンションの担保責任とアフターサービスの条項/ マンションの登記の条項/ マンション管理の問題点/ マンションの専用使用権/ 建売業者の信用調査/ 建売住宅の価格/ 敷地の広さと周辺の環境を調べる/ 建物の構造体に注意/ 建売住宅購入の契約と登記の注意/ 建売住宅の売主の責任/ 建売住宅の場合どんな欠陥を修補してくれるか/ 中古住宅の上手な購入法/ 中古住宅購入の契約と登記の注意/ 担保に入っている住宅の購入/ 借地権付住宅の購入/ 中古マンションの購入/

       copyrght(c).間取りガイドドットコム.all rights reserved

スポンサード リンク

プライバシーポリシー