マンションの専用使用権

ベランダ、庭園、駐車揚、倉庫など、共用部分について、一部の区分所有者が、専用使用権をもっている場合に、その部分の修理費や公租公課の負担をどうすべきかという問題があります。専用使用権をもっている者は、その分だけ他の区分所有者よりも高額の対価を支払っており、それだけ一般の区分所有者の取得価額が低くなっているのだから、一般の管理費同様、専有面積比に応じて分担すればよいという主張に対して、専用使用権をもたない一般の区分所有者は、専用使用権の対象物件についての費用は、専用使用権者が負担するのが当然とする主張が対立します。このような紛争を防止するためにも、売買契約書や規約で、専用使用容認の条項を明文化するとともに、費用の負担区分、公租公課の負担区分を明確にしておくべきでしょう。

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区分所有法は、集会についても規定しています。区分所有者は、共用部分を共有し、また建物の敷地を共有し、敷地が借地であれば借地権を準共有しています。したがって、建物や敷地の管理はもちろん、建物の使用などに関する共通の問題について、全員で協議し決定する必要があります。分譲マンションのように、区分所有者が比較的多数になれば、協議するための集会を開かなければなりません。集会は、全員の合意で開くことができるのはもちろんですが、管理者または区分所有者の四分の一以上のものは、集会を招集することができます。集会の議決は、区分所有者の床面積の割合によります。もっとも、集会に関する区分所有法の規定よりも規約のほうが優先しますので、招集権者、招集通知、集会の決議事項、議決方法などは、規約に別段の定めがあれば規約にしたがうことになります。その意味からも集会の最も主要な議決事項は、規約の設定、変更、廃止ということとなります。実際上問題になるのは、区分所有者である者が管理者になっている場合に、規約で管理者の変更は区分所有者全員の合意によるという規約がある場合に、管理者である区分所有者の反対で管理者の変更ができないのではないかということです。したがって、このような場合には、区分所有者の理由なき不同意を同意権の濫用として救済するか、裁判所に解任請求をすることになります。
建物の管理の費用は、区分所有者が負担せざるをえません。ふつう管理費として考えているのは、委託管理費、委託者側人件費、修繕費、電気料、ガス代、上下水道料、冷暖房換気用燃料費、備品費、消耗雑品費、通信交通費などで、委託管理費のなかには、保守費、保安費、清掃費が含まれますし、ビル管理業者に管理を委託している場合には、その報酬が入ってきます。固定資産税・都市計画税などの公租公課、火災保険などの損害保険料については、管理費に合める場合とそうでない場合があるようです。
管理費は、区分所有者がその専有部分の面積比によって分担するのが多いのですが、売買価格比、固定資産税の評価比などによる負担も考えられます。前述の、共用部分が一部区分所有者の専用使用の対象となっている場合には、専用使用が有償か無償かによっても違ってきますが専有面積比によることが必ずしも公平でないこともあります。店舗や住居が混在している場合も同様です。
管理費が高いという不平をよく耳にしますが、高いか安いかは、管理の質と量によるのは当然です。また、管理費の内容が必ずしも一致しているわけではありませんから、単純に比較することはできません。最近、人件費、燃料費の値上がりを理由に、追加徴収や大幅な値上げが行なわれているようです。管理費は、管理者が共用部分の経常的な費用を徴収し、年一度の実費清算をするか、または定額の請負方式をとっていますが、実費清算方式の場合は、報告の際に区分所有者がその内容をチェックし、請負方式の場合は、請負金額をきめる際にチェックします。できるだけ連絡を密にして、不審な点があれば報告を求め、資料を提出させたりしてチェックすると同時に、信順関係を築き上げていくことが大事でしょう。
マンションの維持には、経常的な経費のほかに、エレベーターの故障や雨もりや貯水槽の取替えといったこと、さらには、建物本体の修理や化粧直しの必要なども生じます。このような費用は、特別徴収でまかなわなければなりません。しかし、金額が相当な額にのぼるので修繕積立金を徴収して、これにあてることが多く行なわれています。この場合は、それぞれの耐用年数と所要経費の概算から、何年ごとにいくらくらいが必要かを算出して、積立金額を決定しているようです。
区分所有者は、建物の保存に有害な行為、たとえば、専有部分だからといって内部の柱を取り除いて建物の安定度を弱めるような行為をすることや、その他建物の管理または使用に関して区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならないとされています。さらに、使用方法が制限され、改装や造作のつけはずしなどについても、一定の制限が加えられています。
分譲アパートのベランダを利用して、温室をつくることが許されるかどうかについて最高裁判所は、自治規則の支配する地域社会に身を投じたからには、その拘束を受けるのは当然であり、組合規約で、ベランダの改築を禁止している以上、これに反する温室づくりは許されないという判断を下しました。この判決の場合は、住宅公団の分譲アパートで、共用部分とされているベランダに関するものですが、民間の分譲マンションの場合も、規約に同様の定めがあれば、同じ結論になると考えてよいでしょう。
区分所有者が区分所有法に違反した場合には、そのために利益を害され、またはそのおそれを生じた区分所有者は、区分所有権または共用部分の共有権にもとづいて、違反行為の停止を求めることができますし、損害を受けたときはその賠償請求もできます。

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