建売住宅購入の契約と登記の注意

建売住宅の販売法には、(1)建物がすでに完成している場合、(2)建築中である場合、(3)きまった土地に設計・仕様の規格にしたがって建てていく場合、(4)買主の注文によって建てる場合などいくつかの型があります。(3)(4)は請負契約に近くなりますが、いずれにしても、土地と建物と付属施設を一括して買うわけですから、たんに用意された契約書に印を押すのではなく、売買物件をはっきりさせてその所有と管理の仕組みをできるだけくわしく契約書に明示しておくべきです。特に住宅や付属施設が完成前に売られるときは、きめた期日までに設計・仕様どおりに完成するようにチェックすることが大切です。
また、団地の住民全員が使用する施設については、きちんとした管理がなされていないとトラブルのもとになります。

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業者が、売主となる建売住宅の売買で、建物完成前に買主が手付金、内金を払うときは、前金保証書をもらわなければならないのは、分譲地やマンション購入の場合と同様ですが、前金保全措置を逃がれるために、請負契約にするケースがありますから注意しましょう。
建売住宅は、土地と建物の所有権を一括して販売するのがふつうですが、借地権つき建物を売買する場合もあります。この場合には借地権の存在が前提ですから、地主に直接会って、借地契約の締結、ないし借地権譲渡の承諾の意思を確かめておくことが必要です。
土地付で建物を買う場合、売主である業者が、土地の所有名義人になっていない場合も少なくありません。つまり、地主と土地の売買契約を結び、建物の建築に着工してこれをその段階で売りに出し、買手がつきしだい土地、建物の売買契約を結び、買主から受け取った代金で地主に代金を払い、地主から買主に直接登記するという仕組みです。この場合には、業者が地主に代金を支払わないと地主から、建物収去、土地明渡の訴訟を起こされたりして、結果的に二重払いをしなければならなくなるおそれがあります。
信用のできる業者の場合は、土地名義も業者のものになっているのがふつうですが、そうでないときは、土地だけをまず、地主から直接買い受けられるかどうかを検討し、それがむずかしい場合でも、売主である業者に代金額の一部(土地代金相当額)を支払ったときに、土地の所有権移転登記をしてもらうようにするか、少なくとも、所有権移転の仮登記をつけてもらうようにすべきです。
また、敷地に関して、法令上の制限に違反した点がないかどうか、仮登記、抵当権などがついていないか、地主と称する人がほんとうの所有者かどうかといったことを、「重要事項説明書」や登記簿謄本で確認しなければならないのは分譲地の場合と同様です。
敷地の分筆登記がなされているときでも、実地に面積を確認し、隣地所有者の立会いを求めて境界を確かめておくことが大切ですが、分筆されていない場合は、契約の際、契約書に土地測量図をつけてもらい、なお、建築確認申請書の添付図面とも一致するかどうかを調査する必要があります。業者が、土地造成工事完了前に、売り出す場合は、図面をつけて、宅地の形状、構造を説明しなければならない義務がありますが、悪質な業者の場合、これを怠ることもありますので注意をしましょう。そのほか業者によっては、建築確認申請の内容と異なる建物を建てる者もあり、実際の建物が建ぺい率に違反していて、是正を命じられたり、境界から五〇cm離して建てなかったために隣地の所有者と紛争になった例もあります。
建売住宅の代金は、土地代金と建物(付帯設備を合む)の代金に分けることができますが、契約書に、土地と建物の代金額を別々に記載してもらうようにすると、土地の所有権移転登記を建物とは別にするときや、建物の欠陥について売主の責任を追及するときに役立ちます。業者がこうした契約書をつくってくれないときは口頭ででも、土地代金、建物代金がそれぞれいくらかを確かめておきましょう。
代金の支払方法としては、契約締結時に、手付金か頭金名義で一部支払い、引渡時に残代金を支払う形の二回払い方式か、引渡までの間に、中間金を支払う三回払い方式がふつうです。
建売住宅の手付金、申込金も分譲地の場合と同様です。

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