建売住宅の売主の責任

売主と建築業者との間に建築工事の請負代金の支払いをめぐってトラブルがあると、建物について登記ができなくなったり、請負業者に建物の所有権を主張されるという場合もありますので、代金は、登記、引渡と同時に支払うという原則をまもるとともに、紛争のあるときは、代金の支払いを留保する必要があります。
業者の説明を鵜呑みにして、代金全額を払ってしまったが、結局登記ができないといった例もありますので、建築があまり遅れるときなどには、請負業者にも立ち会ってもらって代金を払うといった配慮も必要でしょう。
手技工事のように建物に欠陥(瑕疵)があった場合は、売主の責任を追及できます。しかし建物の欠陥は、引渡時にはわからず、後日になって発見することになりがちです。
欠陥というのは、代金額相当の住宅として、ふつう一般に期待されている品質、性能を欠く場合だけでなく、売主がとくに保証した品質、性能がそなわっていない場合も入ります。ですから、意見が分かれているところですが、新聞広告、チラシ、パンフレットなどで保証した建物と実際の建物が違うときは、欠陥があることになります。住宅として通常有すべき性状を欠くというなかには、手技工事のような物理的欠陥だけでなく、法令上の制限に違反したため、建物を除去しなければならない場合などの、法律上の欠陥も含まれるとされています。そして、このような欠陥は、買主が通常の注意をしただけでは、容易に発見できないようなもの(かくれた瑕疵)でなければなりません。買主が欠陥のあることを知っていたり、不注意で知らない場合は保護されません。

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なお、実測してみたら、敷地面積が契約と違っていたというときも売主の責任を追及できます。売主は故意、過失を問わず、無過失責任を負い、欠陥のために、契約をした目的が達成できないときは、契約解除を、そうでないときは損害賠償の請求ができます。買主の解除権または損害賠償請求権は、買主が欠陥を知ったときから、一年内に行使しなければなりませんが、特約によって、売主が責任を負う期間を制限しているのがふつうです。しかし、業者が売主となる宅地または建物の売買契約では、宅建業法によって、特約によっても瑕疵担保責任を負う期間を二年以上としなければならないと定められているほか、解約を制限したり、売主の過失ある場合のみ責任を負うというように買主に不利な特約をすることは禁じられています。
なお、売主が、不良品であることを知りながら、これを使用して建築したことにもとづく欠陥は、引渡後二年をすぎていても、責任を免れることはできません。
家庭電気製品や機械などの商品を買うと、メーカーが買主に対し「保証書」を交付し、品質保証をするのがふつうです。建売住宅の販売の場合も、この程の「保証書」を交付する例が多くなってきました。請負建築の場合は、欠陥があれば、請負人の責任を追及して修繕を要求することができますが、建売住宅の場合は、もともとでき上がった住宅を既製品として買うのが本来の姿ですから、売主の責任を追及することになり、建物引渡後にかくれた欠陥を発見した場合に、契約を解除するか金銭で損害賠償の請求をするしかないことになっています。一般の商品売買の場合には、不完全な品物であれば、取替え、修理の請求もできますが、建売住宅のような特定物の売買の場合には、意見が分かれているところですが、特約のないかぎり建物の補修義務まではないとする考え方が通説です。それでは、買主としては不安だというので、業者側が、信用維持と販売促進の効果をねらって、「保証書」を発行し、これに定める範囲内で、建売住宅の材料や施工上の欠陥について補修義務を引き受けることを特約したわけです。これが保証書です。契約書中にこのような特約条項をもうけているものもあり、その場合は保証書がなくても補修してもらえますが、保証書があればより明確になり、保証の範囲内のものであれば迅速に修理してもらえることになります。ですから、どういう場合に補修してくれるのか、また確実にやってくれるのかをよく確認しましょう。保証期間が長くても、売主が倒産してしまえば保証してもらった意味がなくなります。

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