建売住宅の場合どんな欠陥を修補してくれるか

建売住宅の保証では、建物の本体工事(主要構造部)に関する施工上の欠陥を対象とするものと、工事の種類別に、保証事項を定めたものとがありますが、前者の揚合、標準仕様書にもとづく材質、構造(軸組)に関する施工について、検査をし、検査合格証を発行する形式がとられていますから、保証の基準、範囲も、この仕様書によってきまることになります。また、後者の場合では、木工事、屋根工事、タイルエ事といった工程別に、コンクリート工事の破損修理とか、雨もり修理、タイルの割れ、水漏れ修理といった故障の内容を特定して掲記しています。施工上の欠陥にもとづくとみられるものは、すべて無償修理となっています。
保証書には、欠陥が天災地変などの災害により生じたものである場合、使用上の不注意による場合、不特定の第三者の行為による場合、第三者に譲渡した場合、主要構造部を改変(増改築などにより)した場合、その他施工上の欠陥でない場合は、保証(修理)しない旨の約款がつけられているのがふつうです。

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売主の責任が、契約締結時にあるかくれた欠陥を問題にするのに対し、アフターサービスは、引渡後、一定の期間内に発生した故障について、補修を引き受けることを内 容とするものです。契約書には、アフターサービス基準にもとづき修理する旨が書かれていますが、その内容をみると、補修事項は、前述の保証書の内容と類似しているものが多く、免責条項も同様となっています。サービス期間は、補修事項ごとに定められ、最高一年です。なかには、建物の付帯設備についてだけの故障を引き受けることをアフターサービスといって保証期間を短縮しているものもありますが、瑕疵担保との関係で問題です。そうしてみると、アフターサービスは、実際には施工上の欠陥はないことを前提に、無償補修するものということになりますが、適用の除外例を定めていますので、引渡後に使用上の不注意によって、具合が悪くなったときは、直してもらえないことになってしまい、せいぜい、引渡後に行なわれる定期点検ぐらいが、これに該当することになります。したがって、厳格な工事検査が実施されているかどうか、補修事項と期間の点はどうかなどを特に注意する必要があります。補修は、売主の依頼で建築業者が行なうものよりは、アフターサービス専門会社の行なうもののほうが、修理が迅速で正確でしょう。
建売住宅の売買は、買主が代金全額を支払ったとき、売主の協力のもとに土地の所有権移転登記と建物についての表示登記、保存登記(費用は買主負担)をし、同時に引渡も受けるというのがふつうのありかたです。土地が売主名義でない場合、地主から直接買主に登記(中間省略登記)することもありますが、登記が完了すれば、法律上はとくに心配はありません。
土地の所有名義人が、ほんとうの所有者かどうか、権利制限がついていないかなど、あらかじめ調査しておく必要のあることは分譲地と同様です。仮登記や、抵当権などの負担がついているときは、代金支払いまでに抹消してもらうか、支払いと引替えに、抹消登記手続に必要な書類を、司法書士、弁護士などの専門家に確認してもらって、交付を受けるようにすることが大切です。
買主が提携ローンを利用して資金を調達する場合、売主である業者が求償金債権保全のためといって、目的物件の所有権を留保したり、譲渡担保にとるということは宅建業法によって一定限度以上の支払いがなされたときは禁止されていますから、買主は自分名義に登記するように請求できます。業者が代金回収を確実にする方法としては、抵当権を設定したり、保証人をたてたりすることしか許されないのです。
所有権に関する登記手続完了後、速やかに引き渡すというのがふつうですが、引渡は、売主の責任や保証書の修補義務の起算点となりますので、あらかじめ、期日と方法を特定してもらい、現地で行なうようにすることが大切です。引渡にあたっては、契約書や建築確認書どおりの物件かどうかについて、請負建築の場合の引渡と同様のチェックを怠らないようにしましょう。

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