中古住宅の上手な購入法

中古住宅の最大の利点は、割安に住宅を入手できることですが、権利関係が複雑であったりいろいろ特殊な事情がありますので、ほんとうに割安かどうかの値ぶみは、難しいものです。
一般に不動産の鑑定評価は「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」の三方式によって行なわれるのですが、中古住宅の値ぶみをする場合は ふつうは「原価法」によって価格をきめています。そして、土地と建物を一体として評価します。
まず、評価する時点での、新規に土地を購入して建物を新築した場合の適正額(再調達原価)を求めます。それから建物については、建築してから現在までの経過年数に応ずる減価修正を行ないます。土地は埋立地とか郊外の造成地以外、原価の面から価格を判定することは不可能ですから、取引事例比較法によって、類似地域の取引事例と比較検討した価格(比準価格)を再調達原価とします。
なお、中古住宅の場合は、現在支障がなくても将来のことも考えて、必ず修繕費、増改築費を見こんでおきましょう。
次に、売主の売却の理由を調べましょう。売りに出す理由としては、買替えや借財の整理のためという場合が多いでしょうが、これらの場合、後述のように、抵当権などの負担、その他権利関係に問題のある場合がありますから、注意が肝要です。
また、建物に欠陥のある場合(違反建築の場合など)とか、日照、騒音、悪臭など公害問題をかかえているとかが売却の理由になっていることもありますから、実地に調査してみることが大切です。さらに、土地の一部が、高速道路にかかるなど土地収用の対象や、区画整理の対象になっていないかどうかも、事前に調査しておく必要があります。

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間取り

増改築するつもりで買っても、旧建物と同じ建坪では建てられない場合や、増築できないことがありますから、注意しなければなりません。特に公路に通じる私道が道路条件をみたしていないと、建築確認申請をしても許可がおりないことになりますから注意が肝要です。もっとも、同法の制定以前からあった幅四m未満の道の場合は、建築線を従前より下げれば改築できる場合もあります。なお、道路予定地内の建物の増改築には、道路管理者の許可が必要です。
買った建物に居住者がいる場合には、空家として引渡を受けるのでなければ意味がありません。そこで、建物に売主以外の者が住んでいるときには、売主と居住者との法律関係をあらかじめ調査し、場合によっては、その対策を講じておく必要があります。
居住者が賃料不払いなどの理由により、売主(家主)から契約を解除され、その建物に居住する権限をもっていない(不法占拠)の場合には、買主はただちに明渡の請求をすることができます。しかし、売主が不法占拠者に対し、明渡の強制執行をなしうるための判決その他の債務名義(裁判所の調停調書、和解調書など)をもっていない場合には、買主のほうで明渡の裁判や調停の申立てをしなければならなくなります。
友人、親戚に貸している場合とか留守番や管理人として無償で住まわせているという場合には、使用賃借といって、期限を定めて貸している場合は、期限到来のときに、期限を定めていない場合はいつでも明渡を請求することができます。ただし、期限を定めない場合でも、使用収益の目的を定めたときは、目的終了のときか、相当期間を経過したときに、いずれも明渡を求めることができます。使用貸借の場合は、家主と居住者との間に、なんらか特別の関係があって好意的に貸していることが多いので、明渡も比較的容易ですが、あらかじめ、立退きについての確認をしておいたほうが無難です。
売主が賃料をとって貸している場合には、一時使用といえる場合でなければ借家法の適用があり、借家人は賃借権を買主に対しても主張できますので、借家人が明渡を承諾し、任意に立ち退いてくれないかぎり、明渡はできません。この場合、買主が自分で使用するといっても、明渡を求める正当事由とするのは困難です。「一時使用の賃貸借」の場合には、借家法の適用はありませんから、機関がきたら明け渡してもらえますし、期間の定めがないときは、いつでも解約することができ、三ヵ月の経過により、契約は終了します。
売主以外の者が居住している建物では、居住者が明渡を約束していても、引渡の際確実に空家にしてくれるかどうかという点が問題です。このような場合は、簡易裁判所に即決和解か調停の申立てをして、裁判所の和解調書ないし調停調書に明渡義務を明確に記載してもらっておけば安心です。公正証書では、一定の金銭上の債務については強制執行できますが、明渡はできません。
次に相続が問題になっていないか、被相続人に関する戸籍の謄本をとって、調査しておく必要があります。遺産分割前は、相続財産は相続人全員の共有ですが、相続人の一人が、勝手に単独名義に登記したり、相続人全員から一任されているといって売却する例もありますが、このような場合、買主は売主の持分しか取得できないことになりますから、必ず、相続人全員を相手にします。
さらに、中古住宅では、売買物件に仮登記、仮差押、抵当権などがついている揚合が多いので十分注意しましょう。

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