中古住宅購入の契約と登記の注意

中古住宅の購入は、信用のおける不動産仲介業者を介して買ったほうが無難ですが、分譲地、建売住宅の購入の場合と同様、売主が物件のほんとうの所有者かどうか、業者まかせにせず自分でも調査、確認するようにし、売主本人にも直接会って確かめておきましょう。
契約にあたっては、代金その他契約の内容、条件につき、直接売主と会って確認します。業者によっては、契約調印の際、当事者を会わせないようにし、代金額の異なる別々の契約書にサインさせて差額を儲ける者や、仲介といいながら契約の当事者になって、利ざやをかせぐ者がいます。業者は、取引態様につき、明示義務がありますからあらかじめこの点も確認しておきましょう。
不動産業者が売主となっている場合は、物件の前所有者が、居住していたり登記名義人になっていることが多く、抵当権などの負担も、この名義人に関する場合がほとんどですから、登記名義人も売主の一人と考えて、登記、引渡と代金支払いの関係を処理する必要があります。購入する場合は、業者に代理権を与えたことになる委任状を渡す必要はありません。白紙委任状を渡したために、不利な契約条件をのまなければならないこともありますから、委任状を渡すことはできるだけさけなければなりません。
売主が代理人をたてている場合は、本人に確認し、さらに委任状、印鑑証明書などにより、その権限内容を確かめてから、手続を進めます。仲介業者に、これらの点を確認せず、漫然とお金を渡したために、手付金〔各2H〕が売主に支払われていないということもあります。
なお、中古住宅の購入にも住宅ローンを利用できる場合もありますが、融資条件は厳しくなります。

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売主の二重譲渡や債権者からの差押(仮差押)を防ぐには、内金支払いの段階で、所有権移転の仮登記をつけておくことが大切です。そして、仮登記をつけることは、契約書の条項に必ず入れておくようにすべきです。仮登記をしておけば、仮登記後に、その家が他へ売られたりして登記が移された場合でもその家の所有権を取得できます。
所有権移転の登記申請については、司法書士に、必要書類の確認をしてもらって、登記申請の委任をするのがふつうで、こうすればまず心配ないでしょう。
中古住宅の売買では、売買契約成立時の現状で引き渡されるのがふつうですが、土地や建物に付属しているとみられる物が、どのように扱われるのか問題です。
庭木、庭石などは、原則として土地の一部であり、土地と一体をなすものと考えられていますので、契約の際、特別高価だからという理由で土地と別個に扱われないかぎり、通常土地の所有権の移転にしたがって、その所有権も譲渡されることになります。ですから、土地の所有権移転登記がなされれば、庭木の所有権も同時に第三者に対して主張できることになります。もし、庭本の所有権を、売主が自分のところに留保しようとするときには、明認方法(庭木の樹皮を削り所有者の名前を書いておくなど)をするか、「立本に関する法律」によって、所有権保存登記をしておかなければなりません。
門、塀、物置の場合は、建物とは独立した物ですが、客観的経済的にみて、建物に従属し建物の効用を肋ける関係にありますので、建物が譲渡されれば、当然に、その所有権も移転することになります。
ただし、建物(主物)と門、塀(従物)の所有者がそれぞれ異なる場合には、別々に権利の移転がなされなければなりません。
門や塀など建物の従物といわれるものの所有権の移転を第三者に主張するためには、主物である建物について所有権移転登記があれば足り、従物である門、塀そのものについて登記するとか、明認方法をする必要はありません。ただし、門、塀を建物から切りはなして、別々に譲渡するといった特別の場合には、これを第三者にもわかる方法で明らかにする必要があります。
建物が建築された後に増改築されている場合は、その旨の登記があるかどうかを、登記簿謄本の表題部を見て、まず、確認しておくことが大切です。表題部と建物の現況がくい違っているような場合は、売主に、表示変更登記をしてもらい、不一致をなくしてから、所有権移転登記をしてもらうようにしましましょう。これは、建物が建築され、登記簿の表題部に、建物の種類、構造、床面積が登記された後、増改築がなされた場合、建物の現況と登記された建物の種類、構造、床面積とが一致しなくなると、法律上同一性がないとみられることもあり、そうすると、所有権移転の登記をしても、実際の建物と異なる建物について登記したことになり、その建物の登記としては無効になるからです。増築の登記は、表題部に記載された所有者または、所有権の登記名義人が、増築後一ヵ月以内に、建物表示変更登記の申請をしなければならないことになっています。
建物自体が未登記になっているときは、売主に、建物表示登記と所有権保存登記をしてもらい、それについて所有権移転登記をするのが一番確実ですが、買主が最初から所有者として登記を申請することもできます。
最近の住宅は、敷地がせまくなっていますから、一階部分の増築は、台所の改造か玄関の増築くらいで、一部屋つくりたいというときは二階を増築することになるでしょう。中古住宅はローコスト住宅、構造的にもかなり老朽化した建物などが多いわけですが、合法的なものであれば、建築技術上からは増改築できないものはありません。
平家を二階建てにするには、既存の一階には、二階の荷重をかけないように建物の外側に通し柱をたてて、古い家をつつみこむようにしてします。
老朽のはげしい場合には、西側か東側の約半分、きりのよいところで、取り壊して半分ずつ増改築をするとよいでしょう。生活に差支えないように台所や浴室、便所は後半の取こわしに含めるようにします。

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