担保に入っている住宅の購入

中古住宅の売却は、借財の整理のためとか、住宅ローンの返済が残っているとか、住宅が担保に入っていることが多いでしょう。
担保に入っている住宅といっても、その担保権には、いろいろありますが、最も多いのは抵当権です。
抵当に入っている土地や家を買うと、抵当債務の履行が遅れれば、抵当権者が、その権利を実行(不動産を競売し、その代金で実行の費用や抵当債務の弁済にあて、あまりがあれば所有者に返す)することができますから、買主は、所有権を失う危険があるわけです。
こうした危険をさけるには、売買に先がけ、売主側で債務を弁済してもらい、担保権を消滅させたことを確かめたうえで買うのが一番安全なわけです。しかし、こうした売主には、抵当債務を弁済するだけの資力がない場合が多いので、どうしても、その家がほしいときは、抵当権のついたままで買うことになりますが、これには、二つの型があります。抵当権のついていることを考慮に入れて代金をとりきめ、買主が抵当債務を引き受ける方法と、売主側で抵当権をぬいてもらうことを前提に、抵当権には目をつむって代金をとりきめる方法です。

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前の場合は、住宅金融公庫の融資を受けているときなどによく行なわれますが、買主が自分で債務を弁済して抵当権を消滅させることで、以後、安定的にその家を所有していくことができる反面、抵当権が実行されて所有権を失ったとしてへ売主にクレームをつけることができません。これに対し、後の場合には、抵当権が実行され所有権を失ったときは、売買を解除して払った代金の返還や損害賠償を求めることができますし、買主が弁済して所有権を確保したようなときは、その出捐額の償還や損害賠償を求めることもできます。
また、この場合は、法律上滌除といって、買主のほうから抵当権者に対して、一定の金銭を支払い、抵当権を抹消してくれと申し出ると、抵当権者はこれに応ずるか、一ヵ月以内にこの価額の一割増しの額でひきとるという条件で競売しなければならないという制度があって、取得後でも、抵当権を抹消する道もあります。
しかし、このような保護手段があるからといって、それに頼るよりは、担保権相当額を差し引いて代金をとりきめ、自分で所有権の保全をするほうが、後にしこりを残さないことは確かです。そこで、内金を支払って、それで抵当権を抹消させる方法がよく行なわれています。この場合、必ず抵当権が抹消されるかどうか十分注意しなければなりません。まず抵当権者に抹消可能かどうかを確かめ、残高確認証明をもらいます。また、売主が内金を他へ流用してしまうことも考えられますから、売主、買主、抵当権者が登記所に集まって、内金支払いと抵当権抹消を一気に行なうのが最善です。さらに、売主の契約履行を確実にするために、内金の支払いと同時に所有権移転の仮登記をつけておくべきです。こうしておけば、売主がその家を他へ二重売りして登記を移してしまっても買主のほうが優先してその家を入手できます。
こんなことは面倒だといったことから、担保に入っている土地や建物の売買では、売買契約成立と同時に代金全額を払い、それで抵当権の抹消、所有権移転登記を即日してしまうという方法も行なわれています。買主に資金調達のメドがあれば、この方法が最も安全です。
先取特権は、抵当権と同じです。質権や留置権は、債務の履行があるまで、担保権者がその家を使用することになります。留置権や質権にもとづいて競売が行なわれ、買主が所有権を失ったり、買主が弁済して所有権を確保したようなときは、抵当権の場合と同じことになります。
以上のように、担保つき不動産の売買は、やっかいなことと、売主側の売り急ぐ事情などがあって、割安に住宅を手に入れることができる場合もありますが、専門家に相談する配慮が必要でしょう。

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