借地権付住宅の購入

中古住宅には、敷地が借地の場合も少なくありません。敷地が借地の場合の中古住宅を購入するには、建物の価格は前述と同様ですが、敷地価格が借地権価格となります。
借地権価格は、借地権取引が慣行化している地域では、所有権価格にその地域の借地権割合を乗じて求めます。
敷地が借地の場合、借地権が賃借権であれば借地権譲渡について地主の承諾が必要です。この場合ふつう名義書換料を要求されるのがふつうです。これは、売主が負担するのが一般的ですが、借地権付建物の価格に占める額と負担者を明確にしなければなりません。さらに、借地権の残存期間、購入後の地代、建物の増改築、あるいは取りこわして新築する場合はどうなるのかといったことをよく調査して価格をきめ、地主との間できちんとした契約書にしておかなければなりません。

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地主が承諾しないときは、譲渡に先だち、売主から承諾にかわる許可の裁判を不動産所在地の地方裁判所に申し立ててもらいます。裁判所はいろいろの事情を考慮のうえ譲渡をみとめてくれます。その際、金銭の支払い、賃料の増額を命じられることも少なくありません。
このように、地主の承諾なりそれにかわる裁判を受けないで借地権の譲渡を受けると、借地契約を解除され明渡を求められます。この場合、買主は、建物の買取りを請求し、代金の支払いがあるまで建物を使うことができますので、支払能力のない地主に、承諾を間接的に強制できるわけですが、これを期待するのは危険ですし、この危険をさけようと思えば、高い名義書替料を積んで地主の事後承諾をうながすほかなくなります。
地主の承諾をえて譲り受けた借地権は、地代をきちんと払っていれば、買った建物の存続するかぎり安定的です。たとえ途中で期間が満了しても、更新されるのが通例になっているからです。ですから、借地権の内容が鉄筋コンクリート造のように堅固な建物の所有を目的とするもので、建ってからまもなく買ったようなときは、木造建物を買った場合に比べ、その借地権は安定的ですし、同じ木造建物でも、建替えを必要とするほど古い建物かどうかで、借地権の安定度(価値)は違います。借地権の存続期間について約定がないようなときは、建物の朽廃とともに借地権もなくなってしまいますし、まだ期開か残っているようなときは、建て替えることもできますが、その期間をこえて存続するような建物の築造に対し、地主が遅滞なく異議をのべたときは、期間は、当初の契約どおりということになり、その際地主に自己使用の必要など正当事由があると期間の満了とともに借地権は失われ、更新されません。この危険をさけるには、事前に増改築や建替えなど借地条件の変更につき地主の諒解を受けるなり、地主の承諾にかわる許可の裁判において借地条件の変更を命じてもらう必要があるわけです。
また、このような借地権の安定度の高低率売主が借地権を取得するにあたりどの程度の権利金を地主に払っているかなどによっても、名義書換料の額は違ってくるわけです。
なお、借地権つき中古住宅の購入にも住宅ローンを利用できる場合もあります。住宅ローンを利用するときは、通常購入不動産が担保になりますが、中古住宅の場合は、新築にくらべて担保価値として低く評価されるうえ、借地の場合にはわずらわしい問題があるという理由でさらに低く評価されますので要注意です。

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