敷地の重複使用

建築確認申請で、一つの建物の敷地としてその建ぺい率・容積率の算定に使われた土地が、別の建物の建築確認申請で、再び建ぺい率・容積率の算定に利用されることを一般に敷地の重複利用といっています。こういうことは滅多にありませんが、敷地の一部を分筆して、別の土地としそこに建物を建築しょうとする場合に、こういう事態が発生することがあります。例えば200平米の敷地に60平米の建物が建っている場合、庭の部分100平米を分筆して売却すると、従前の建物の敷地は100平米しか残りません。もし住居地域であれば、建ぺい率が10分の6ですから、従来の建物の建ぺい率は建築基準法の規制に適合することになります。しかし第一種・第二種低層住居専用地城などで建ぺい率が10分の5以下に定められている場合は、規制に適合しなくなります。ところが分筆された100平米の土地に新しく建築する建物が所定の建ぺい率に適合していれば、少なくともその建物については建築基準法上、違法はないことになります。
既存の建物の敷地として建築確認のために使われた土地であっても、建物が建っていない部分を、既存の建物の敷地から分割して新しく建てる建物の敷地の全部または一部として建築確認を受けることは差支えないとする判例があり、実務上も同様の取扱いがなされているようです。このように一見不当と見える敷地の重複使用が、適法とされるのは、建築確認という行政処分の法律上の性質に由来します。建築主事の建築確認は、申請された建築計画が建築基準法など法令の規制に適合しているかどうかについて判断することです。既存の建物の敷地の一部として建築確認をおろしていても、その敷地について、既存建物の所有者に対し、なんらの利用権を与える処分をしたわけではないのです。したがって、既存建物の敷地の一部とされていた土地を敷地とする別の建物の確認申請が出されれば、この建築計画が建築基準法などに適合するかどうかを調査すればよい、ということになります。

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