建築協定

新興住宅地などでは、住居の環境を守る必要から、建築基準法による規制以上に厳しく建物の高さや建ぺい率を制眼するなど、建築の相互規制の合意がなされることがあります。一定地域の市民が全員の合意で相互に財産権の行使の制限を約束した場合、その取決めの内容が公序良俗に反しないかぎり民法上の効力を有し、合意した当事者を拘束することは当然のこととされます。しかし、この協議に参加しなかった人、例えば後になって協議参加者から土地を買い受けた人に対し同意なしに地域の取決めを守るよう強制することはできません。建築墓準法は、このような一定地域の土地所有者等の合意に対し、一定の要件のもとに、協定参加者以外の者をも拘束する特別な効力を与えています。これを建築協定といいます。

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間取り

市町村は、住宅地や商店街、その他その行政区城の一部について、その土地にふさわしい環境を維持増進するために必要と認める場合は、土地の所有者や借地権者が一定の区域を限って建築協定を締結することがでぎることを内容とする条例を定めることができます。
土地の所有者及び建物所有目的の地上権者または借権者が、協定の当事者となります。なお、建物の借主が建物の意匠、設備等について権限を持つ場合がありますが、このような事項が協定の内容となるときは、建物借主も土地所有権者や借地権者と同じとみなされます。
建築物の敷地、位置、構造、用途、形態、意匠、建築設備に関し、建築基準法とは別に、独自の規制、基準を設定することができます。
建築協定が成立するためには、協定適用区域内の土地の所有者および借地権者の全員の合意が必要です。ただし、借地権者の同意があれば、その土地の所有者の同意が得られなくても協定は成立します。この場合、借地権が消滅すると、その土地は建築協定区域から除かれます。なお、共有者または共同借地権者の場合は、持分の過半数を有する者が同意すればよいことになっています。
建築協定の合意が成立した場合、建築協定書に建築規制の内容、有効期間、違反に対する措置などを明記し、代表者が特定行政庁の認可を受けなければなりません。提出先は市町村長です。市町村長は、協定書が提出された場合は、公告し、20日以上の期間を定めて関係者に縦覧させ、縦覧期間が満了すると、関係者の出頭を求めて公開聴聞を行います。最終的には、特定行政庁がその建築協定について、土地または建物の利用を不当に制限するものでなく、かつ建築協定の目的にそうものであると語めると、認可し、公告します。
建築協定の認可の公告があると、建築協定はその公告の日以後、協定区域内の土地を買い受けまたは借り受けて建物を建築する者にも通用され、その者は建築協定に参加していないことを理由に、協定による拘束を拒否できません。ただし借地権者が同意しただけでその土地の所有者の同意なしに協定が成立した場合は、その土地の所有権の承継者には効力は及びません。もっとも、認可公告の後でも協定区域内の土地所有者で協定に加わっていない者は、待定行政庁に申し出て、いつでも協定に加わることができます。
建築協定の内容を変更する場合は、全員の合意により、変更すべき内容の協定書を作成して市町村長に提出し、特定行政庁の認可を受け、協定を廃止する場合は、過半数の合意により、特定行政庁に廃止を申請し、認可を受けなければなりません。
建築協定を締結することが認められている区域内で、土地が一人もしくは一会社によって所有されていて、将来、分譲が予定される場合などは、その者は単独で建築協定書を作成して認可を受けておくことができます。この認可の日から起算して一年以内に分譲もしくは賃貸などによって二以上の所有者や借地権者が生じると、その時から一般の認可公告を受けた協定と同じ効力が発生します。

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