契約書のない借家契約

借家契約を結ぶ場合には、少なくとも、誰が、誰に対し、何処にあるどういう家を、いくらの家賃で、いつまで貸すかということについて、話を決めなければなりません。もっとも、このうち、いつまで貸すかという期間の点については、例えば、一年とか二年というように、期間を限ることもできますが、特にいつまで貸すかをはっきり決めなくてもよいのです。このように期間を決めないときは、家主は、自分で使う必要がある場合などには、六カ月の期間を置けば、いつでも借家の明渡しを求められることになります。
このような事項について、家主と借家人との間に約束が成立すれば、それで借家契約ができたことになるのです。それを明確にするために、契約書を作ることも多いのですが、契約書がなければ、借家契約がないというわけのものではありません。

スポンサード リンク
間取り

家主との口約束で、家賃を決め、家を借りたという場合を考えてみますと、法律的には、家主が借主に対して、その家を、決めたとおりの家賃で、期間を定めないで賃貸したということになりますので、これで、賃貸借は、有効に成立したことになります。なお、契約の内容となる事柄は、契約を結ぶときに、そのすべてを決めておかなくても、どのようにして決めるかという方法を約束しておいてもよいのです。例えば借家の使用を始めるときまでに、家賃は決まらなくても、あとで家主と借家人が協議して決めるとか、公正な第三者に決めてもらうことにするなど、家賃を決める方法について合意しておけば、それで借家契約は、有効に成立することになります。そのほか、特別の取決めがなされていなければ、民法や借家法の規定がそのまま適用されますから、特に有利にもならない代わりに、不利益を受けるということもありません。
例えば、家賃を何時、どういう方法で払うかについて、特別の取決めをしていなければ、毎月末に、その月の分を家主のところへ持参して払うことになります。ただ、家主やその代理人が、一定の日に取り立てにくるという習慣になっているならば、その日まで家賃を用意して持っていればよいことになります。また、あらかじめ家主の承認を受けていないならば、借家の改築や造作をしたり、また貸しをするには、そのつど、家主の承諾をえなければなりません。
他方、特別の取決めがなければ、借家の修繕は、全部、家主がしなければなりませんから、例えば借家に壊れた個所があるときは、家主に対して、そこを修繕するように要求することができますし、また、家主に代わって修繕したときには、その費用を家主に請求することができます。
このように、借家契約については、目的物とか家賃などの重要なことさえ決めていれば、契約が成立し、あとは、法律や習慣によってその内容が補充されることになりますから、契約書を作成しないで、そのままにしておいても、さしつかえないということができます。
しかし、契約書がないと、家主から、何時、どのようなことをいわれるか不安であるということもありましょう。そうでなくとも、決まっていることであるならば、これを契約書に書いておけば、なんとなく安心であるというのも人情です。
特に、民法や借家法に決められていることよりも、有利な特約をした場合、例えば家主にいちいち断わらないで改築したり、また貸しできるというような約束をした場合には、それを明確にしておくことが有利です。
さらに、当事者のいずれかが死亡した場合などを考えてみますと、後に残った相続人などが、事情が分からないで、紛争を超こすということも考えられます。それですから、できれば、契約書を作っておいたほうがよいということになります。その場合、借家契約の内容は、すでに決まっているのですから、ことさらそれよりも不利益な契約書を作ることはありません。
すでに家を借りている人から、家主の承諾をえて、借家の権利を譲り受けた場合も、同様に考えてよいのです。なお、前の借家人と家主との間に、特別の口約束があった場合にも、それは、引き継がれることになりますから、そういう特約があったかどうかを前の借家人や家主に確かめてみるのが慎重を期するゆえんであるといえます。
なお、この場合にも、契約書を作らなくてもよいのですが、契約書を作ったほうがよいことは、まえに述べたと同様です。
家主の立場からみても、借家契約が成立した場合に、契約書を作らなくてもよいのですが、契約の内容を明確にしておくためには、契約書を作ることが望ましいことは、借家人におけると同様です。
契約書がないままで家の貸借をしていて、その後に契約書を作るのも、契約をするときに契約書を作るのと変わりはないわけです。しかし、契約途中で契約書を作る場合は、契約の内容は、すでに決まっているのですから、このことを念頭にいれておく必要があります。つまり、契約書を作るというのは、いままでの契約の内容をはっきりさせるということなのです。もし、従来の賃料などと違った家賃などを契約書に書いたとしたならば、契約書を作るときに家賃などを改訂したことになるのです。

間取り
借家に適用される法律/ 間借りと借家法の適用/ 下宿と借家法の適用/ 使用貸借上の建物と借家法/ 借家のための事前調査と注意事項/ 借家契約書の形式/ 契約書のない借家契約/ 借家契約の特約の効力一般/ 個人の自由を制限する特約/ 本当の家主でない者との契約/ 代理人との借家契約/ 借家契約の保証人/ 契約の締結と建物の滅失/ 家賃の値上げと値下げ/ 適正家賃の算定/ 家賃の算定方法/ 家賃の値上げ、値下げ請求への措置/ 家賃を増減しない特約/ 滞納家賃の取立/ 家賃滞納を理由とする契約の解除/ 過大な催告/ 家賃滞納と無催告解除の特約/ 家賃滞納と失権約款/ 家賃支払の場所と時期/ 家賃受領の権限のある者/ 家賃の受領を拒絶されたときの措置/ 家賃の供託原因/ 家賃の供託手続き/ 家賃供託金の還付と取戻し/ 家賃と修繕費立替金との関係/ 権利金の性質/ 権利金の算定方法/ 新築前の権利金の前払い/ 権利金と借家権の譲渡、転貸/ 権利金の取戻し/ 家賃の滞納と敷金/ 家主の交代と敷金/ 新家主に対する抵抗力/ 借家人間の対抗力/ 借地権の消滅と借地上建物の賃借権/ 借家の修繕義務者/ 修繕に関する特約/ 借家の乱暴な使用/ 借家の無断増改築/ 借家人の敷地利用/ 借家の改装工事/ 家屋の使用目的の特約/ 一部類焼した借家の明渡請求/ 請負契約の解除/

       copyrght(c).間取りガイドドットコム.all rights reserved

スポンサード リンク

プライバシーポリシー