借家契約の特約の効力一般

借家法は、借家人が安心して長期にわたり家を使うことができるようにするとともに、借家に取り付けられた造作の価値をそこなわないようにするため、次のような規定を設けています。
借家人が借家の引渡しを受けたときは、家主が変わったときでも、自分が借家人であることを認めさせることができます。
一年未満の期間を決めても効力がなく、期間を定めなかったものとみなされます。
借家の期間を定めたときは、当事者が期間の満了する六ヵ月前から一年までの間に契約を更新しないという拒絶の通知をしないと、前と同一条件で賃貸したこと(更新)になります。このの通知をしたときでも、期間が満了したときに、借家人が借家を引き続き使っているのに、遅滞なく異議を述べないときは、契約は更新されます。
借家の期間を定めないときは、六ヵ月の期間を置いて、解約の申入をしなければなりません。この申入をし、六ヵ月経ったときに借家人が引き続き借家を使っていることに異議を述べないと、新しくその家を賃貸したことになります。
家主が、更新の通知もしくは解約の申入をするには、自分でその家を使うなどの正当な理由がなければなりません。
家主のした更新の通知もしくは解約申入によって、賃貸借が終了する場合でも、家をまた借している費と(転借人)がいるときは、その人にもこの通知をしなければなりません。そうして、転貸借は、この通知があってから六ヵ月後に終了することとなります。
借家人が、家主の同意をえて、借家に付加した畳、建具その他の造作物があるときは、借家契約が終了したとき、家主に対し、時価で買い取るように請求することができます。
そうして、借家法は、これらの規定が無意味にならないように、これらの規定に反する特約で借家人に不利益なものは、これを決めなかったものとして、その効力を否定しているのです。
その他、借家法は、家賃が公租公課の増減、土地や建物の価額の昂低により、または周囲の家賃と比較して不相当となったときは、一定の期間、家賃を上げないという特約がないものであれば、契約の条件いかんにかかわらず、家賃をその後、増減するように請求することができるものとしています。
したがって、このような条件があるのに、借家人は、減額の請求をしないという特約をもうけたとしてら、その効力が認められないことになります。

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借家法に違反して、借家人に不利益な特約には、どのようなものがあるでしょうか。その主なものを拾ってみますと、
借家の期間を定める場合に、これを一年未満としたもの。
家主が借家契約を解約したときは、借家人は、即時に借家を明け渡さなければならないという特約。
家主は、借家を返してもらって自分で使う必要があるなどの正当な理由がなくても、随時、借家契約を解約できるという特約。
借家契約の期間が定めてある場合に、期間が経過すれば、家主からなんらの通知をしなくとも、もしくは家主に自己使用の必要などの正当な理由がなくとも、借家契約は終了するという特約。
借家契約が、解約や期間の経過によって終了した場合、借家人が家主の承諾をえて借家に付加した造作の買取を請求しないという特約または造作を家主に贈与するという特約などがそれです。
なお、判例によれば、ビルディングの一室を期間を二年と定めて賃貸したが、その契約のなかで、「賃貸期間中といえども、賃貸人は、六ヵ月前の予告で解約できる」という特約は、借家人に不利益な特約にあたるとされています。
多くの借家契約は、借家人の行なう行為について、さまざまの制限を加え、または家主の権利の行使の方法や借家人の義務の履行の方法などについて詳細な規定をしています。これらの特約のうちには、民法の規定や賃貸借の性質上、借家人に負わされている義務を決めたとみられるものもあります。それらは、借家法六条の規定によって無効とされることはありませんが、その効力の及ぶ範囲には、一定の限度があり、また、著しく借家人に不利益な特約も無効であるといわれています。
そこで、このような特約がどのような意味をもち、またどの範囲で効力を認められるかということを説明しましょう。
借家の場合に、借家人は、細心の注意を払って、借家を保管し、借家の構造や家主との約束によって決められた使用方法にしたがって、その借家を使用しなければなりません。それですから、借家人は、家主の承認をえなければ、みだりに、借家の現状を変更してはならないのです。
したがって、「賃借人は、賃貸人に無断で、家屋の構造変更、造作加工、その他現在の有姿を変更しないこと」などという特約は、有効であるということができます。ただ、この特約をたてに、一切の改築や造作の付加を無制限に禁止することはできません。
借家人が、家主の承諾をえないで、借家を他人に転貸し、もしくは借家の権利を他人に譲渡することは、民法六四一条によって禁止されています。したがって、同様のことを借家契約で決めても、それにより借家人が不利益をこうむるものではありません。すなわち、その特約は、有効です。ただ、民法六一二条の解釈として、家主に無断で転貸した場合でも、それがやむをえない事情に基づくなど、著しい背信行為といえないときは、契約を解除することはできないといわれていますが、同様のことは、この特約についてもいえます。
家主は、借家を借家人に引き渡すとともに、契約が続いている間は、借家人がこれを使えるような完全な状態にしておかなければなりません。そのために家主は、借家が破損したような場合には、これを修繕する義務を負うことになります。
ところが、しばしば、借家の修繕は、借家人が行なうとか、借家の屋根葺、土台の補強などの大修繕は、家主が行なうが、畳替えなどの小修繕は、借家人が行なうなどと特約することがあります。この特約も、家賃とか権利金などを考えてみて、あまりにも家主のほうが利益をえすぎていると思われるような場合を除いては、有効であるといえるでしょう。
判例によりますと、映画館用の建物と付属設備の賃貸借において決めた「雨もりなどの修繕は、家主がするが、営業上必要な修繕は、賃借人がする」という特約は、賃借物の原状の維持と耐用年数の延長をはかるということで、家主の利益となるものなので、賃借人の家主に対する義務を約束したものと解釈され、それは、道理に反するものではない、とされています。
家賃については、家主の解除権との関係で、特約がされる場合が多いといえます。例えば、借家人が何カ月分以上かの家賃の支払を怠ったときは、家主は、催促(催告)をしないでも、借家契約を解除することができるとか、借家契約は当然解除になるという特約です。
このような特約がない場合には、借家人が家賃の支払を怠ったときは、家主は、一定の期日を定めて、滞納した家賃の支払を催促(催告)し、その期日までに家賃を支払わないときに、はじめて借家契約を解除することができるのです。そこで、特約によって催告や解除の通知を省略できるかということが問題となるわけです。
判例は、家賃の滞納があっても、それが背信的なものでなければ、借家契約を解除することは許されない、という考えのもとに、例えば家賃の支払を一回でも怠ったときは、催告を要しないで解除することができるというような特約は、特にこのような制裁的な規定を必要とする事情がないかぎり、無効であると述べております。この考え方は、一般に支持されるでしょう。
家主に有利な特約は、どの範囲のものが許されるかということは、すでに述べたところから明らかになると思います。このように許された範囲で、借家人に法律で決められている以上の義務を負わせ、または家主の義務や負担などを軽減する特約をすれば、それだけ家主に有利になるわけです。前者の例としては、借家人に、借家の修繕義務を負わせる特約があり、後者の例としては、借家人が、何カ月分かの家賃の支払を怠ったり、法律や契約によって決められた義務を履行しなかったりして、著しく背信的な場合には、催告をしないで、借家契約を解除することができるという特約があることは、すでに指摘したとおりです。
このようにみてきますと、どのような条件が有効であるかどうかは、その範囲がほぼ決まっているといえます。その有効の範囲を超えた条件により、借家人が不利益をこうむるということはありません。したがって、さきに述べたところから無効とされるような条件は、これを決めても拘束力がないわけですが、たとえ無効なものであっても、それが契約書に書かれていると無用な紛争を招くことになります。それですから、このような条件が提示されたならば、それが不当である理由をよく説明して、契約書に書かないようにすることにこしたことはありません。

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