本当の家主でない者との契約

Aと借家契約を結び権利金と敷金を払って入居しましたが、その家はAのものではなくAの兄のものでした。Aの兄は弟が騙したことをまったく知らなかったようです。Aの兄は家屋を明け渡せと請求してきました。どうすればよいでしょうか。
人から家を借りる契約(借家契約)を有効に結ぶためには、その家の所有者を貸主とするか、もしくは、少なくとも、その家を賃貸する権限を与えられているものを貸主としなければなりません。というのは、これらの人を貸主としないと、せっかく借家契約を結んでも、借りようとする家が使えないこともありますし、また、一旦引渡しを受けて使っていても、家の所有者から明渡しを求められると、これを拒むことができないからです。
すなわち、家の所有者でないものであっても、その家を賃貸するという契約を結ぶことはでき、その貸主と借主との間では、契約は、有効に成立していることになります。したがって、この場合には、貸主は、家の所有者から、その家の引渡しを受けて、借主に使わせなければなりません。もし、 家の所有者が、貸主に家を引き渡すことを拒んだとすれば、貸主は、その家を借主に使わせるという義務を巣たせないことになります。その場合、借主は貸主に対し、 その賃貸借に関して交付したものの返還を請求できるほか、家を使えないことによってこうむった損害があれば、その賠償を請求することはできますが、家を実際に使えない結果、賃貸借契約をした目的は達せられなくなってしまうのです。
また、他人の所有している家を貸すという契約をした家主が、所有者に無断でその家を借家人に使わせてしまったという場合を考えてみましても、貸主と借主との間の賃貸借契約は、有効ですが、所有者が、そんな契約は自分はまったく知らないし、認めるわけにはいかない、というのであれば、その所有者に対しては、賃貸借の効力を主張してもだめで、結局、所有者から、不法に家を占有しているのだから明け渡せといわれれば、これに応ぜざるをえないのです。
民法は、人は自分の意思に基づいてだけ、権利を取得したり、義務を負担するというたてまえをとっており、また、所有者は、その所有物を自由に利用し処分することができることになっていますので、所有者がその所有物の利用について制限を受けるのは、(1)所有者みずからが制限を受けるような契約をするか、(2)またはそのような契約をする権限を他人に与え、その権限に基づいて契約をさせた場合であるか、もしくは、(3)法律の規定によって、他人がそのような契約をする権限を与えられており、その人が、その権限に基づいて契約をしたものであることが必要です。(2)の例としては、所有者の選んだ代理人や財産管理人、その所有物の貸主となることを認めた人があり、(3)の例としては、親権者、後見人、裁判所の選んだ財産管理人などがあります。

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本問では、Aが貸主となって、Aの兄の所有している家を、兄に無断であなたに貸したと思われるケースですから、これまでに説明したことが、そのままあてはまるわけです。
すなわち、Aの兄の家であっても、これについての借家契約はAとの間では、有効に成立しており、これに基づいて、借家の引渡しを受けて入居し、これを使用しているわけですが、Aが、兄に無断で、賃貸したものであるとすれば、所有者であるAの兄に対しては、その家を賃借していることを主張できないのです。
その結果、Aの兄が「自分は、その家の所有者だが、あなたは、権利がないのに、私の家に入居しているのだから、すぐに明け渡してもらいたい」と要求してきたならば、法律上その明渡しを拒むだけの理由がないので、その要求に応じなければなりません。
もっともAに対しては、その家を引き続き使わせるように請求することができるのですから、Aに、兄とよく話をして、借主が使えるような方策を講じるように要求しうることはもちろんです。 それにもかかわらず、その家をAの兄に返さざるをえなくなってしまったというのであれば、Aに対して、同人との間の賃貸借契約を解除することができます。
このようにして、賃貸借契約を解除したならば、借家のさいにAに支払った権利金と敷金の返還を請求することができます。のみならず、借主はAと借家契約を結んだときは、その家がAのものではないということを知らなかったと思われますので、その家をAの兄に明け渡さざるをえなくなったことによってこうむった損害を賠償するように、Aに対して請求することができます。
家の真実の所有者が登記簿に所有者として記載されておらず、所有者ではないものが所有者として記載されていることもありますが、この場合でも、有効に賃貸できるのは、真実の所有者であって、登記簿上の所有者ではありません。本問のように、実際の家の所有者がAの兄であって、税金の関係でA名義に所有権の登記がなされており、しかも、Aは兄からなんの権限も与えられていなかったというのであれば、Aの兄とだけ、完全に有効な借家契約をすることができるのです。

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