代理人との借家契約

借家契約は、家の所有者である本人と結ぶのが、もっとも確実な方法であることには相違ありませんが、その本人を代理して、借家契約を締結する権限を与えられている代理人と契約することによっても、有効に家を借りることができます。
その代理人のうちには差配人とか管理人とか称するものもありますが、その上うな名称でよばれなくても、代理権を与えられている人もありますし、また、逆に、差配人とか管理人と称している人でも、代理権のない人もあります。そのうえ、代理権を与えられている人でも、その代理権の範囲には、広いものと狭いものとがあり、ときには、家賃を集めたりするなどの権限は与えられているけれども、借家契約を結んだり、転貸や造作の取付けについて承諾を与えたりするまでの代理権は、与えられていないこともあります。
そうして、差配人、管理人その他、家主を代理しているという人と借家契約の内容や契約上のことがらについて交渉し、取決めをした場合に、それが家主に効力を及ぼすためには、その人に、家主を代理する権利があり、かつ取り決めたことが、代理権の範囲内にあることが必要です。したがって、家主の代理人と称する人と契約したり、交渉したりするさいには、その人に、家主を代理する権限があるか、また、その代理権は、どの範囲のものであるかを、確かめる必要があります。

スポンサード リンク
間取り

家主が差配人などに代理権を与えるには、とくに書面、例えば、委任状を必要とするわけではありませんが、委任状などを書くのがふつうですし、また委任状などがあれば、それだけ代理権を与えたことが明確になるわけですから、管理人とか差配人とか称する人に委任状などを見せてもらうよう、もしそれを持っていないならば、家主からそれをもらってくるように要求することが当をえた措置といえるでしょう。
委任状について一言つけ加えますと、それは家主が自筆で作成したものであって、家主の署名があるか、少なくとも登録された印鑑が押されていて、印鑑証明が添付されているものが望ましいといえます。というのは、それだけの形式が備わっているときは、家主が本当に代理権を与えたものとみてよく、後からその委任状は他人が勝手に作ったものだなどといわれるおそれがほとんどないからです。
そこで次に、一般に、管理人とか差配人とか称する人が、家主を代理する権限をもっているかどうかを考えてみますと、通常の場合は、代理権があるとみてよいといえるでしょう。というのは家主がこのような人を置いているのは、家主自身で借家のことを処理するのは面倒なので、家主の代わりにその事務をとらせるためであり、それには、管理人や差配人によって契約をしたり、交渉をしたりすることができるようにしておくのがふつうだからです。とくに、家主が地方の別荘にいて、家の差配人を置くような揚合には、家の管理をまかせるために、代理権を与えたと解されることが多いといえます。
代理人にどのような権限を与えるかということは、家主と代理人となる人との契約によって決まります。
ここで問題になるのは、その代理人が、借家について三年を超える期間の借家契約を結ぶ権限まで与えられているかどうかということです。というのは、代理人は、特にその権限を決めないときは、管理行為として、三年以下の借家契約を結ぶことしかできないからです。なお、期間を決めないで家を貸すことも、この管理行為に合まれるといわれています。
もっとも、三年以下の借家契約であっても、家主が正当な理由に基づいて更新を拒絶しなければ、借家契約は、継続することになります。
借家契約をした後でも、管理人や差配人が借家のことについて家主から一切をまかされているならば、これらの人と話を決めればそれでさしつかえありません。借家契約を結ぶ権限を与えられている人は、その後のことについても、家主を代理する権限があると考えてよいでしょう。かりに、契約後のことについては、代理権を与えられていない場合でも、借家人がその人にそのような代理権があると信じていた場合には、その人に代理権があったのと同様に取り扱われることになります。
例えば、管理人とか差配人は、通常、借家の管理、家賃の督促と受領などについて、家主を代理する権限を与えられている場合が多いでしょう。したがって、家賃は、差配人などに支払えばよいでしょうし、造作の取付、修繕、改築などについても、差配人などの承諾をえればよいといえます。ただ、借家を転貸したり、借家の権利を譲渡することについて承諾を求めるさいは、その承諾をする権限が与えられているかどうかをたしかめる必要があります。というのは、それは、借家を管理するという以上に、新しく家を貸すということに似た性質をもっているからです。

間取り
借家に適用される法律/ 間借りと借家法の適用/ 下宿と借家法の適用/ 使用貸借上の建物と借家法/ 借家のための事前調査と注意事項/ 借家契約書の形式/ 契約書のない借家契約/ 借家契約の特約の効力一般/ 個人の自由を制限する特約/ 本当の家主でない者との契約/ 代理人との借家契約/ 借家契約の保証人/ 契約の締結と建物の滅失/ 家賃の値上げと値下げ/ 適正家賃の算定/ 家賃の算定方法/ 家賃の値上げ、値下げ請求への措置/ 家賃を増減しない特約/ 滞納家賃の取立/ 家賃滞納を理由とする契約の解除/ 過大な催告/ 家賃滞納と無催告解除の特約/ 家賃滞納と失権約款/ 家賃支払の場所と時期/ 家賃受領の権限のある者/ 家賃の受領を拒絶されたときの措置/ 家賃の供託原因/ 家賃の供託手続き/ 家賃供託金の還付と取戻し/ 家賃と修繕費立替金との関係/ 権利金の性質/ 権利金の算定方法/ 新築前の権利金の前払い/ 権利金と借家権の譲渡、転貸/ 権利金の取戻し/ 家賃の滞納と敷金/ 家主の交代と敷金/ 新家主に対する抵抗力/ 借家人間の対抗力/ 借地権の消滅と借地上建物の賃借権/ 借家の修繕義務者/ 修繕に関する特約/ 借家の乱暴な使用/ 借家の無断増改築/ 借家人の敷地利用/ 借家の改装工事/ 家屋の使用目的の特約/ 一部類焼した借家の明渡請求/ 請負契約の解除/

       copyrght(c).間取りガイドドットコム.all rights reserved

スポンサード リンク

プライバシーポリシー