家賃滞納と失権約款

借家契約書に、借家人が家賃の支払を一回でも怠ったときは、契約は当然に消滅するという定めがありました。先月、金の都合がつかなかったので家賃を滞納したら、家主から、約束どおり借家権は消滅したから家屋を明け渡してもらいたいという内容証明郵便がきました。私は明け渡さねばならないでしょうか。
失権約款というのは、家賃滞納に関していえば特約の一種ですが、その表現のしかたが、家賃の滞納という事実があれば、家主は催告や契約解除の意思表示などをしなくても当然に、賃貸借は消滅し、借家人は借家人を失ってしまうという趣旨になっているものです。したがって、借家人にとっては、もっとも過酷な約定といえましょう。契約自由の原則からいえば、借家人は義務を固く守る覚悟をしてこのような厳しい約定を結んだのだから、これはこれでやはり有効と考えねばならないという見解も生じないではありません。しかし、うっかりしたとか、余儀ない事情があったとかいうことで、家賃支払がつい遅れることは、よくありがちですから、約定どおりの形式的解釈は、いくらなんでもあまりにも不合理です。ですから、判例は、失権約款の効力を制限することに努めています。

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賃貸借に関する失権約款の判例はまちまちですが、次のように整理できるようです。
第一に、一ヵ月でも賃料不払があれば契約は当然に解除になるというような形式の特約については、判例はほとんど、特約は法的効力を有するものではなく、いわば例文として考慮したものである、というふうに解しています。
第二に、二回以上賃料不払があれば契約は当然に解除になるというような形式の特約については、二回以上の賃料不払の事実が生ずれば、文字どおり、賃貸人は何もしないでも、契約は消滅してしまうと解している判例と、二回以上の賃料不払の事実が生ずれば、催告を要せず解除権は発生するが、解除の効果を生ぜしめるにはなお解除の意思表示が必要であると解している判例があります。
第三に、六ヵ月以上賃料不払があれば契約は当然に解除になるというような形式の特約については、判例は、六ヵ月以上の賃料不払の事実が生ずれば、文字どおり、賃貸人は何もしないでも、契約は消滅してしまう、と解しています。
第四に、賃料不払があれば当然契約は解除されるというような形式の特約については、判例は、賃料不払の事実があれば、賃貸人は何もしないで契約は消滅してしまうと解すべきではなく、催告はいらないが意思表示により契約を解除することができると解すべきであるとする判例や、賃借人が相当期間継続して賃料不払をしたときに、催告はいらないが意思表示により契 約を解除することができると解すべきであるとする判例があります。すなわち、ここでは、もはや、失権約款ではないとされているもののようです。
以上、要するに、判例理論は失権約款の効力を制限することに努めていますが、まだかなり形式的なことにとらわれている感じがします。ここにも、無催告解除の特約におけると同じく、信頼関係理論が浸透していくべきであって、もっと実質的な判断基準を確立してほしいものです。
そこで、本問を眺めてみましょう。前述の判例理論によりますと、本問における特約は、例文的なもので効力がないということになりますから、借家人は少しも心配することはないわけです。

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