権利金と借家権の譲渡、転貸

借家契約のときに、かなり高額の権利金を払いました。権利金を払ってあれば、借家をまた貸したり、借家権を誼渡したりすることができるでしょうか。
新しく家を借りるにあたっては、権利金とか礼金といった金銭、しかもかなり高額の支払を要求されるのがふつうです。借室の場合でも筒い権利金を支払うのがふつうですから、独立家屋を借りる場合の権利金はかなり高いようです。高額の権利金が授受された場合、支払った借家人からいえば、高い金を出して権利を獲得したのだから、その権利は当然強固なものであるべきであり、もし自分自身借家を必要としなくなった場合には、他人にその権利を譲渡したり、借家を転貸したりできると考えるのは当然といってよいでしょう。
しかし、借家権は、賃貸人すなわち家主の承諾がなければ、譲渡したり、転貸したりすることはできないとされています。も し家主の承諾を得ないで勝手に譲渡したり、転貸したりした場合には、家主は借家契約を解除できるとされています。

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借家人が借家権を譲渡、転貸するには賃貸人の承諾が必要とされる理由としては、家主は自分の欲しない人に借家を利用させることを拒みうるということがあげられていますが、譲渡、転貸に承諾を必要とするという点についてはかなり問題があり、どんな場合にも承諾を必要とする合理的根拠はないといわれています。事実、無断で譲渡、転貸した場合にも、家主の解除を認めない判例がいくつか出ています。
実際には、借主が借家が不要になった場合に、借家権を譲渡したり、転貸しようとして家主に承諾を求めますと、家主は承諾料あるいは名義書換料という名目で、承諾するからこれこれの金銭を支払えと要求し、借主も解除されるよりはましだからという理由で、承諾料を支払って承諾を得ているようです。
ところで、本問のようにかなり高額の権利金が授受されている場合には、借家人の権利は強いから、家主の承諾がなくても譲渡、転貸できるかということが問題となってきます。先にも述べましたように、借主としては高い金を支払って借りたのですから、家の利用権を買い取ったといってもいいわけで、人に権利を譲ろうが、また貸しょうが自由だと考えるわけです。
この問題は、結局、権利金をいかなる性質のものとみるか、にかかっています。権利金は、社会的必要上、法的な承認は受けていませんが、自然発生的にでてきたもので、住宅の供給と需要の極端なアンバランスのうえにたつものです。したがって権利金は、ほとんどすべての借家契約が締結されるさいに授受されるものであって、権利金の支払によりとくに権利が強くなるとはみられないということになります。そのうえ、借家契約の場合の権利金は、賃料の一括前払的な性格のものが多いことからも、このようにいえるでしょう。その場合、権利金の額に関係するかどうかが問題になります。借地に関する事件ですが、高額の権利金をとっている場合に、無断譲渡を理由とする解除を認めなかった判例があります。しかし、これを借家の場合にも一般的に適用するものとみることはできないでしょう。したがって、通常の相場とされているくらいの額であればもちろんのこと、相当高額の権利金が支払われている場合であっても、借家権の譲渡、転貸が自由になるわけではないということになります。
ただし、当初の契約で、権利を譲渡、転貸できるという条件のもとに権利金を支払った場合には、事前の承諾があるものとして、権利の移転ができることはいうまでもありません。

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